나이스옥션 법원경매 인천 2023타경545309 [1] 인천광역시 서구 마전동 982-7 우주마루 11층1105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2023.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "검단출장소" 남측 인근에 위치하는 "우주마루"
제11층 제1105호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활
등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건중 제11층 제1105호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

"연립주택"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장, 기계식주차장시설 및
개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지를 "오피스텔 및 연립주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25M, 동측으로 노폭 약 10M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(2013-05-27)(건폐율(70%이하), 용적률
(500/800%이하).층수(7/12층이하,3층이상),건축물용도(건축과에확인)), 지구단위계획
구역(검단2구획정리) , 대로3류(폭 25m-30m)(2013-05-27)(접합) , 중로3류(폭 12m-15
m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도
안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2023타경545309 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 인천광역시 서구 마전동 982-7, 우주마루 11층 1105호

1.2. 2. 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

1.2. 3. 면적

토지 면적: 14.96㎡ (약 4.52평)

건물 면적: 72.81㎡ (약 22.03평)

1.2. 4. 감정가: 292,000,000원

1.2. 5. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 6. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 제11층 제1105호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "검단출장소" 남측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

본 건 남측으로 노폭 약 25M, 동측으로 노폭 약 10M의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2023카합12 가압류(임범규, 700,000,000원)가 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

* 임차인: 박

보증금: 250,000,000원

전입일자: 2020-12-30

확정일자: 2020-12-04

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 분석

* 집합건물 등기부 요약상 을구 1번 주택임차권(박열매, 250,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 갑구 7번 가압류(임범규)가 말소기준권리이며, 본 건 경매(갑구 9번) 및 기타 압류, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 중소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 인근에 상업시설 및 업무시설이 발달해 있습니다.

4.2. 지역 지구 지정

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리)으로 지정되어 있으며, 건폐율 70% 이하, 용적률 500/800% 이하 등의 규제를 받습니다. 또한 대로3류, 중로3류에 접하고 있습니다. 성장관리권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 11층

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임, 창호 - 하이샷시

* 설비: 상하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 지하주차장, 기계식주차장, 개별난방

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 인천마전초등학교, 인천마전중학교, 인천검단고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 다수의 버스노선이 운행하는 버스정류장이 소재합니다.

* 기타: 인근에 검단출장소가 있으며, 상업지구에 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수금액이 높아질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

성장관리권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 역량이 있는 임차인이 보증금 250,000,000원을 전액 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 해당 임차인은 본 경매의 채권자이기도 하며, 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 건물의 신축 연도가 비교적 최신(2019년 사용승인)이며, 주변 개발 호재 등을 고려할 때 가치가 상승할 잠재력은 있습니다. 그러나 임차인 보증금 인수 리스크로 인해 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2019년)의 건물입니다.

* 인천 서구 마전동의 도시형생활주택으로서 향후 개발 가능성을 내포합니다.

* 인근에 다양한 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 있습니다. 이를 감안하여, 투자를 고려한다면 총 인수금액(입찰가 + 인수 보증금)이 실질적인 시세보다 낮아야 합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 합리적인 입찰가 산정을 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가는 292,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금이 250,000,000원이므로, 실질적인 투자금액이 매우 높아질 수 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가(2026년 7월 거래 기준, 49.96㎡ 130,000,000원 ~ 68.31㎡ 398,000,000원)를 참고할 때, 본 건의 전용면적 72.81㎡를 고려하면 잠재적 시장 가치는 높게 형성될 수 있으나, 인수 부담으로 인해 입찰가는 낮게 책정될 필요가 있습니다.

보증금 인수 금액을 고려한 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과에 대한 면밀한 검토 후 결정해야 합니다.

입찰 시 고려할 총 부담금액은 '입찰가 + 인수 보증금 250,000,000원 + 명도 비용 + 취득세 등 기타 부대 비용'이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.