나이스옥션 법원경매 인천 2023타경545309 [1] 인천광역시 서구 마전동 982-7 우주마루 11층1105호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경545309 [1] 인천광역시 서구 마전동 982-7 우주마루 11층1105호 연립주택 경매

• 사건번호: 2023타경545309
• 주소: 인천광역시 서구 완정로 136, 11층1105호 (마전동,우주마루)
• 감정가: 292,000,000원
• 최저가: 70,109,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 연립주택

인천지방법원 경매4계 2023타경545309 | 소재지: 인천광역시 서구 완정로 136, 11층1105호 (마전동,우주마루) | 감정가: 292,000,000원 | 최저가: 70,109,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경545309 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 982-7 우주마루 11층 1105호

용도: 연립주택 (주상복합형 건물 내 공동주택)

감정가: 292,000,000원 (2억 9천 2백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 박OO (동일인)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적 (대지권): 14.96㎡ (약 4.52평)

건물면적 (전용면적): 72.81㎡ (약 22.02평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 11층

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스, 승강기, 지하 및 기계식 주차장, 개별난방

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단출장소' 남측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모의 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역임. 고층에 위치하여 일조 및 조망권은 양호할 것으로 예상됨.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 남측으로 노폭 약 25M의 대로에 접하고 동측으로 노폭 약 10M의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수함. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 마전역(인천 2호선)과의 접근성 또한 양호하여 대중교통 이용은 대체로 보통 이상의 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있어 상업시설로서의 잠재력도 있음. 다만, 가축사육제한구역 및 철도보호지구 등 일부 법적 제한사항이 있으나, 주거용도 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됨.

2.4. 혐오시설 및 위험 요소

감정평가서 및 주변 환경 조사 결과, 주거 생활에 지장을 줄 만한 명백한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 상업지역에 위치하고 주상복합 건물이라는 특성상 소음 및 유동인구 발생 가능성이 있으며, 기계식 주차장 시설에 대한 관리 및 이용 불편은 잠재적 리스크로 상정됨.

3. 권리분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각대상 및 소유권 현황

매각은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지와 건물 모두 정상적으로 취득 가능함.

3.2. 채권 관계

소유자, 채무자, 채권자가 모두 박OO으로 동일하여 '부동산 강제경매' 사건임. 이는 통상적인 채무 미이행에 따른 경매로 보이며, 복잡한 이해관계자의 얽힘이 적어 권리관계는 비교적 단순할 것으로 판단됨.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있음. 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자를 파악해야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 이를 인수해야 하는 리스크가 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 점유관계 및 대항력 유무를 확인해야 함. (주의사항)

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

일반상업지역 내에 위치하고 대로변에 접하고 있어 상업 인프라가 잘 갖춰져 있음. 주변으로 병원, 약국, 카페, 편의점, 대형마트 등 근린생활시설이 도보 5분 이내 거리에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높음.

4.2. 생활정보

교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교 등 학군이 형성되어 있어 자녀 교육에 용이함.

편의 시설: 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높음.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **점유자 문제:** 임대관계가 미상(미확인)이므로, 명도(집 비우기) 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있음. 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 함.

2. **낮은 토지 지분:** 상업지역의 주상복합 건물 특성상 토지 지분(14.96㎡, 약 4.52평)이 낮아 향후 재개발/재건축 시 기대할 수 있는 토지 가치 상승분은 제한적일 수 있음.

3. **복합건물:** 업무시설과 공동주택이 혼재된 건물로, 주차 문제(특히 기계식 주차장)나 관리비 등이 일반 아파트나 연립주택에 비해 복잡할 수 있음.

5.2. 종합 의견

본건은 역세권에 근접하고 상업지역의 풍부한 인프라를 동시에 누릴 수 있는 우수한 입지 조건을 갖춘 소형 주택임. 감정가 2억 9천 2백만원은 주변 시세 대비 적정 여부를 판단해야 하지만, 교통과 편의성이 뛰어나 실수요 가치가 높다고 판단됨. 권리관계는 단순하나, 임대차 관계 확인이 필수적인 물건임.

6. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 지하철역 및 버스정류장 도보 접근이 용이하며, 대로변에 접하여 접근성이 뛰어남.

2. **풍부한 생활 인프라:** 마트, 병원, 은행 등 상업시설이 밀집한 중심지에 위치하여 생활 편의성이 극대화됨.

3. **실수요 가치:** 약 22평형의 실속 있는 전용면적으로 3~4인 가구의 실수요층이 두터울 것으로 예상됨.

4. **고층/양호한 환경:** 12층 중 11층에 위치하여 일조권, 조망권이 확보되어 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매4계