나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1216 [2] 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1540 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1216 [2] 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1540 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경1216 | 소재지: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1540 | 감정가: 33,735,000원 | 최저가: 17,272,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경1216 (2)

소재지: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1540

용도(공부상): 답 (논)

감정가: 33,735,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 서OO / 서OO

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 519.00제곱미터 (약 157.01평)

토지 지분율: 전체 (51900/51900)

건물 유무: 없음 (건물면적 0.00제곱미터, 매각대상 토지 외 기타 물건 보고서에 언급된 건물들은 본건(기호 1) 매각대상이 아님)

현황 및 이용상태: 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '묵답'(경작되지 않는 묵은 논) 상태임.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 "청학동탐방지원센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 주변의 농경지대, 산간 취락지대, 단독주택, 근린생활시설, 자연림, 하천 등으로 형성되어 있는 농촌 및 관광지 혼재 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 본건(기호 1)은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 차량 접근성 확보를 위해서는 인접 토지 이용 허가 또는 별도의 통행로 확보가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 정보

매각 대상은 토지(답)이며, 부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다.

소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무에 의한 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (핵심 리스크)

농지취득자격증명원(농취증) 제출 필수: 본건은 공부상 지목이 '답'이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

현황 묵답: 현재 이용 상태는 '묵답'이지만, 농지법상 농지로 분류될 가능성이 높으므로 농취증 제출 의무를 염두에 두어야 합니다.

지적도상 맹지: 본건은 지적도상 맹지로 확인되며, 이는 토지 활용 및 가치 평가에 있어 중대한 제약 요인입니다.

경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 명확한 위치 및 경계 확정은 측량을 통해서만 가능합니다.

4. 상권 분석

4.1. 토지 이용계획 및 잠재력

본건은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 그리고 관광지(경남도 고시)로 지정된 곳에 위치하고 있습니다.

인근 지역(다른 기호들)이 상업용 건부지, 소매점 등으로 이용되는 것으로 보아, 관광 및 휴양 관련 개발 수요가 잠재되어 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 개발 방향

계획관리지역은 비교적 규제가 덜한 지역으로, 농취증 문제 및 맹지 리스크를 해결할 경우, 관광 관련 시설 부지 등으로의 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 지역 특성

본건이 속한 청암면 묵계리 일대는 지리산 자락 청학동과 인접한 산간 취락 및 관광지대입니다.

주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설이 일부 존재할 것으로 보이나, 도심과 같은 인프라는 기대하기 어렵습니다.

5.2. 개발 제한

가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 시설 설치는 불가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재합니다.

입찰 전 관할 기관을 통해 농지 여부 및 농취증 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 접근성 리스크

지적도상 맹지이므로, 토지를 이용하기 위해서는 인접 토지 소유자 등과의 협의를 통해 통행권을 확보해야 하며, 이 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 경계 리스크

경계가 불분명하여 매매 후 분쟁의 소지가 있으며, 정확한 면적 확인 및 활용을 위해서는 측량 비용이 추가로 발생합니다.

7. 종합 의견

본건은 관광ㆍ휴양개발진흥지구 및 계획관리지역이라는 우수한 개발 잠재력을 가진 토지입니다.

감정가 자체는 현황 '묵답', '맹지' 등의 단점을 반영한 것으로 보이나, 매입 후 토지 형질 변경 및 도로 확보를 통해 가치를 상승시킬 수 있는 여지가 있습니다.

다만, '농취증', '맹지', '경계'라는 세 가지 핵심 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 리스크 해결을 위한 구체적인 계획과 비용 산정이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지리적 이점

"청학동탐방지원센터" 인근 관광지 내 위치하여 향후 관광 수요에 기반한 토지 가치 상승 기대 가능성이 높습니다.

8.2. 용도지역

계획관리지역으로, 추후 개발 행위 시 비교적 폭넓은 건축 및 개발 용도를 적용할 수 있습니다.

8.3. 낮은 진입 가격

맹지 및 묵답 현황이 감정가에 반영되어 있어, 리스크를 해결할 경우 시세 대비 낮은 가격으로 우량한 용도지역의 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계