나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8581 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 1042-11 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026년 4월 10일 작성된 물건명세서에 따른 경매물건 보고서입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8581 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 1042-11

용도: 대지

토지면적: 120.30㎡ (약 36.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정 평가

감정가: 158,435,100원

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

건입동은 제주 구도심의 대표적인 마을로, 과거 항구가 발달하여 어로 활동과 상거래의 중심지 역할을 수행했습니다. '건들개'라는 옛 명칭에서도 알 수 있듯이 바다 관문이자 포구의 성격을 지니고 있으며, 제주항을 중심으로 상업이 발달한 지역입니다. 사라봉, 금산수원지 생태공원, 산지천 등 도심 속 자연 요소도 함께 위치하고 있어 자연과 도시가 공존하는 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

해당 물건이 소재한 건입동은 제주 시내 및 동부 지역을 연결하는 시내버스 노선이 경유하며, 제주항 및 제주시 원도심과의 연계성이 좋습니다. 향후 제주 도시철도(트램) 도입 계획도 검토 중에 있어 교통 편의성은 향상될 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

공덕동산 스토리텔링 거리 조성 사업 등 지역 특색을 살리는 거리 조성 사업이 진행된 사례가 있습니다. 이는 지역 도로 및 인프라가 지속적으로 정비되고 있음을 시사합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제공된 정보에는 구체적인 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 상세 내용이 포함되어 있지 않습니다. 다만, 건입동 자체가 제주항을 중심으로 상업화되고 도시화된 지역의 특성을 가지며, 일부 지역에서는 슬럼화 현상이 나타나기도 했으나, 마을 만들기를 통해 역사·문화적 자산을 활용하려는 노력이 진행되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

해당 토지의 등기부 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1978-01-09 소유권이전 (권리자: 유제호)

* 갑2: 2022-06-24 소유권이전 (권리자: 유경화, 비고: 증여)

* 을3: 2022-07-13 근저당 (권리자: 신한은행, 권리금액: 156,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리)

* 을4: 2022-07-25 지상권설정 (권리자: 신한은행, 말소: 말소, 비고: 없음)

* 갑5: 2025-08-08 임의경매 (권리자: 주식회사신한은행, 말소: 말소, 비고: 없음)

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 신한은행의 근저당(을3)입니다. 이 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 을3(근저당), 을4(지상권설정), 갑5(임의경매) 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상태임을 의미합니다.

3.4. 특이 권리 분석 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서 참고사항에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부요약상으로는 을4 지상권 설정이 말소된 것으로 표시되어 있어, 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

건입동은 제주의 관문인 제주항을 중심으로 상업 및 행정기관이 밀집된 지역입니다. 역사적으로 상업과 해운의 중심지였으나, 도시화로 인해 일부 지역에서는 인구 감소 및 침체 현상이 나타나기도 했습니다. 현재는 '지붕 없는 박물관 마을' 만들기 사업 등을 통해 역사·문화적 가치를 활용한 지역 활성화를 추진하고 있으며, 사라봉, 산지천 등 자연환경과의 조화도 특징입니다.

4.2. 업종 적합성

해당 물건은 나대지(대지)이므로, 향후 건축을 통해 상업시설, 주거시설, 또는 기타 용도의 개발이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 지역의 개발 계획 및 규제 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제주항과 인접해 있어 상업 시설 및 행정 기관 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주변에 제주 시내 및 동부 지역을 연결하는 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

건입동 인근에 제주동초등학교, 제주여자상업고등학교 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보와 검색 결과에서 해당 물건지 인근의 특정 의료시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5.4. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과 분석 시, 해당 물건지(제주시 건입동 1042-11)와 인접한 곳에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 제주 전반의 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장 등)에 대한 언급이 있으나, 이는 건입동과는 지리적으로 거리가 있는 지역(예: 구좌읍 동복리, 제주시 봉개동)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분과 등기부요약상 '지상권설정 말소' 표기가 상충합니다. 이 점은 입찰 전 반드시 법원 또는 관계 기관을 통해 명확히 확인해야 할 중요한 부분입니다. 만약 지상권이 인수되는 경우, 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

해당 물건은 나대지 상태로, 건축물에 대한 정보가 없습니다. 따라서 향후 건축 시 건축법, 도시계획 등 관련 법규를 준수해야 하며, 건축 행위에 대한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화 물건이라는 특성이 있으나, 이는 통상적인 경매 절차와 큰 차이를 보이지는 않습니다. 그러나 복잡한 권리관계가 있는 경우 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

제주지방법원 2025타경8581 (1) 물건은 제주항 인근의 건입동에 위치한 대지입니다. 역사와 상업의 중심지였던 지역적 특성과 함께, 제주항 및 시내 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 명세서 상의 기재와 등기부상 말소 기록 간의 불일치는 반드시 사전 확인이 필요합니다. 이 부분에 대한 명확한 판단 없이는 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주항 인근에 위치하여 상업 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 과거 상업 중심지였던 지역으로, 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 토지 자체의 면적이 적절하여 다양한 개발 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 후순위 권리들이 대부분 말소되어 권리관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 인수 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정평가액(158,435,100원)을 기준으로 하되, 시장 동향, 낙찰가율, 물건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 권리 관계의 불확실성 해소 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 관계의 명확한 확인 후, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.