나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1600 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2605 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로서 단독주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20고시(전부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 하수처리구역(2024-10-16)임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

3) 기호(1) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물의 구조, 규모, 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 평가금액은 변동이 없음.

4) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도 등에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 주택 부분은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 무늬목마루, 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등이며, 일반창고 부분은 블록구조 슬래브지붕 1층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 등, 내벽 : 몰탈위페인트 등, 바닥 : 몰탈미장 등, 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

단독주택(다가구주택) 등임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생및급배수설비, 냉난방설비, 주방설비, 태양광급탕설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2) 건물 중 1층의 내부사진은 점유인의 동의를 받지 못해 감정평가서에 첨부하지 못하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

3) 기호(2) 건물 중 2층은 현장조사시 폐문 및 관계인 등 부재로 내부를 확인할 수 없었는바, 건물의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형, 탐문조사 내용 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음, 제시외 건물 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1600 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2605

* 건축물 정보:

* 주소: 제주특별자치도 서귀포시 사계중앙로 13-9 (안덕면 사계리)

* 주용도: 단독주택 (건축물 현황상 다가구주택으로 이용 가능)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

* 준공일자: 2016년 11월 15일

* 면적:

* 토지 총 면적: 277.00㎡ (약 83.8평)

* 토지 매각 지분: 55.40㎡ (약 16.8평) (전체 토지의 20%)

* 건물 총 연면적: 231.88㎡ (약 70.1평)

* 건물 매각 지분: 46.38㎡ (약 14.0평) (전체 건물의 약 20%)

* 건물 제시외 면적 (매각 포함): 7.10㎡ (약 2.1평)

* 감정가: 94,483,744원 (토지 및 건물 지분 매각 기준)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

* 물건 종류: 단독주택 (지분 매각)

2. 입지조건

* 주위 환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 농지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 및 도로

* 토지는 자루형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(2023.10.20 고시 전부 제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 11월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 366,500,000원)이며, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 류 : 전입신고일 1984년 2월 18일. 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상으로 간주되어 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 문주: 전입일자 및 보증금, 차임 정보 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 공유자 우선매수 신고 제한이 존재합니다 (매수보증금 미납 시 다음 매각기일에 우선매수권 행사 불가).

4. 상권분석

* 본건이 소재한 안덕면 사계리 지역은 서귀포시 서부에 위치하며, 해안가와 인접하여 관광객 및 지역 주민들의 거주지로 이용되고 있습니다.

* 주변에 사계초등학교, 근린생활시설, 농지가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능합니다.

* 최근 주변 지역(안덕면 사계리)의 빌라, 연립주택 실거래가 사례는 다음과 같습니다.

* 2021년식 연립 (오션캐슬, 79.31㎡): 2026년 4월 2.63억원 거래

* 2019년식 다세대 (산방산코아루아이비타운, 99.74㎡): 2026년 4월 3.5억원 거래

* 2020년식 연립 (몬트마레, 41.07㎡): 2026년 5월 2.2억원 거래

* 본건은 단독주택(다가구주택)으로, 상기 빌라/연립 시세는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치와 건물 가치가 중요하며, 지분 매각으로 인해 타 공유자와의 관계가 상권 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 사계초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 농지가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 관광 자원: 송악산, 산방산 등 제주 서부 지역의 주요 관광지와 인접하여 관광 활동에 용이합니다.

* 자연 환경: 해안가와 가까운 지리적 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건: 전체 부동산의 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 타 공유자와의 재산권 행사 및 관리, 분할에 있어 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (류 ): 1984년부터 전입된 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 보증금액 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이로 인해 경매 절차 및 최종 낙찰이 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 제한 사항(보증금 미납 시 효력 상실)도 유의해야 합니다.

* 건물 내부 확인 제약: 1층 일부 및 2층 내부 확인이 불가하여, 실제 물건 상태, 구조, 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 향후 수리 비용 발생 또는 명도 과정에서의 변수로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함되나, 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 시간 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 각종 보전지구 지정 등으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오 시설: 현재 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역에서 광역폐기물소각시설 부지 선정 등으로 인해 일부 지역에서 혐오 시설 유치 경쟁이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지(안덕면 사계리) 인근에 직접적인 혐오 시설이 있는지는 추가적인 현장 조사나 상세 지도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주도 서귀포시의 단독주택 지분 매각 건으로, 감정가는 94,483,744원입니다.

* 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 및 차임 미상), 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 높은 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 특히, 류 임차인의 '대항력 있음'과 '보증금 0원' 정보는 실제와 다를 가능성이 크므로, 명도 시 상당한 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 이러한 리스크들을 충분히 감안하고, 명확한 해결 방안을 마련할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 해당 지역의 부동산 시장 상황 및 본건의 지분 가치를 면밀히 평가하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시라는 입지적 장점.

* 단독주택(다가구주택)으로, 토지와 건물을 함께 소유할 수 있는 잠재력.

* 현재 감정가는 지분 매각 기준이며, 시세 대비 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립을 통해 리스크 관리 시 투자가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 94,483,744원입니다.

* 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 및 차임 미상), 공유자 우선매수권 등 다수의 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

* 해당 임차인과 관련된 실제 인수 보증금/차임 규모 및 명도 비용, 타 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 리스크 수준이 높으므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 보수적으로 책정하는 것을 권고합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 약 66,000,000원 ~ 75,500,000원.

* 최종 입찰가는 본건의 명확한 권리 관계 및 임차인과의 협상 결과, 그리고 입찰자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.