나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1492 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 719-2 아델리안 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '제주제일고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물로서,
외벽 : 외장타일 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역
(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대
상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태
를 상정하여 감정평가 하였으니, 향후 경매진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1492 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나새마을금고 (하OOOOOO)

감정가: 242,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 719-2, 아델리안 3층 302호

건물 전용면적: 84.34㎡ (약 25.5평)

토지 지분 면적: 10.66㎡ (약 3.2평)

건물 총 면적: 84.34㎡ (약 25.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 아델리안

준공 연도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하 1층 / 지상 15층 건물 중 3층 302호

주용도 (건축물대장): 업무시설

현재 이용 상태 (감정평가): 주거용 오피스텔로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정평가액: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 세부 내용 미기재, 추가 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제주제일고등학교 북동측 인근에 자리하고 있어 생활 편의 및 교육 환경을 갖춘 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 5월 26일자 하나새마을금고의 근저당권 (채권액 214,500,000원)

본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행됨.

등기부채권 총액: 214,500,000원

매각으로 인해 근저당권, 압류 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 오피스텔 현황

노형동은 제주 시내의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있음. 본건이 소재한 아델리안 오피스텔은 비교적 신축 건물에 속하며, 주변의 높은 유동인구와 상업 시설 접근성으로 인해 상권은 활성화되어 있는 것으로 판단됨.

4.2. 현재 이용 상태 (주거용 vs 업무시설)

건축물대장 상 본건의 주 용도는 '업무시설'이나, 감정평가서 상 '주거용 오피스텔로 이용 중'으로 기재되어 있음. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 향후 전입신고, 실제 거주 여부 등을 면밀히 확인해야 할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 편의시설이 발달해 있어 생활이 편리함. 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 기본적인 생활 인프라 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

제주제일고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 기타 (혐오시설 등)

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 일반적으로 알려진 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 입지 가능성은 낮을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 기반하여 감정평가가 이루어졌음. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적임.

6.2. 주거용 vs 업무시설 용도 불일치 가능성

건축물대장상 '업무시설'로 등록되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용되고 있어 추후 재산세 등 세금 문제나 용도 변경 시 문제가 발생할 소지가 있음.

6.3. 권리상 특이사항

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있는지 추가적인 확인이 필요함.

6.4. 공동담보

본 건이 공동담보로 제공된 물건으로, 동일한 채무와 관련하여 다른 부동산이 함께 경매에 포함되었거나 채무가 더 있을 가능성을 시사함. (본건 정보만으로는 추가 리스크 파악 제한적)

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 핵심 상권인 노형동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통이 우수하며 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음. 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 최근 실거래가도 꾸준히 형성되어 있음. 다만, 내부 상태 미확인, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 소멸되지 않는 권리 가능성 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소임.

8. 투자 포인트

* 제주 핵심 상권 노형동의 우수한 입지.

* 84.34㎡(약 25.5평)의 비교적 넓은 전용면적으로 활용도 높음.

* 최근 실거래가 형성으로 시장 수요 확인.

* 향후 주거 또는 업무용 임대/매매 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2024년 4월: 23,500만원 (7층, 84.38㎡)

* 2026년 6월: 22,700만원 (12층, 84.34㎡)

* 2026년 1월: 24,000만원 (13층, 84.34㎡)

평균 실거래가: 약 23,400만원

감정가: 242,000,000원 (24,200만원)

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있음. 주거용으로 이용 중인 점, 노형동의 입지적 가치, 신축급 오피스텔임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

하지만 내부 상태 미확인, 용도 불일치 가능성, 소멸되지 않는 권리 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위: 22,000만원 ~ 23,500만원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 기반으로 한 것이며, 실제 현장 확인, 권리관계 재확인, 임대차 현황 등 추가적인 조사 결과를 반영하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.