나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8592 [1] 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1550-1 서귀포의아침 102동 1층 104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 호근동 소재 『서귀포여자고등학교』 북동측 인근에 위치하는 구분건물(도시형생활주택(단지형연립주택) 1세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제1층 제104호 구분건물로서,
집합건축물대장상 사용승인일자: 2018.02.05
외벽: 석재붙임, 스타코 등 마감,
내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타

? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

? 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도, 집합건축물대장 건축물현황도 참조)

? 본건은 집합건축물대장 상 공용부분으로 표기된 지하1층 다용도실이 현장조사 결과 세대별 창고로 이용 중인 것으로 확인된 바, 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 지하1층 세대별 창고의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람.
(후첨 사진용지, 집합건축물대장 참조)

? 본건은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 호별배치도 등은 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사한 공동주택을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8592 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 351,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1550-1 서귀포의아침 102동 1층 104호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립주택)

* 토지면적: 129.07㎡ (약 39.04평)

* 건물면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

* 집합건축물대장상 사용승인일자: 2018.02.05

1.3. 감정평가 요약

* 감정평가서상 특이사항: 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형 발코니가 소재하며, 지하 1층 다용도실이 현장조사 결과 세대별 창고로 이용 중인 것으로 확인되어 이를 고려하여 감정평가함. 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 설비내역 등은 집합건축물대장 및 인근 유사 공동주택을 기준으로 기재되었음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서귀포시 호근동 소재 『서귀포여자고등학교』 북동측 인근에 위치함.

* 주변일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 등기부상 말소기준권리: 현대카드 가압류 (접수일자: 2018-04-25, 권리금액: 13,152,837원, 말소기준권리 2023카단53661)

* 매각으로 소멸되는 권리: 현재 등기부상 등재된 모든 가압류(현대카드, 삼성카드, 하나카드, KB캐피탈, 중울산농업협동조합, 농협은행) 및 본건 강제경매 개시결정(2025타경8592)은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 개요로 표기되어 있으나, 상세 내용은 비고에 없어 확인 필요. 등기부상 지상권은 현재 확인되지 않음.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 강민송

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-10-20

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 참고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자(2022.10.20) 기준으로 290,000,000원의 보증금을 확보하고 있음. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표시는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없다는 의미로 해석됨. 그러나 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 강민송의 보증금 290,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 세부적인 배당표 확인이 필수적임.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않으므로 현장 방문 또는 등기사항증명서 재확인을 통해 실제 존재 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

* 제공된 최근 매매/임대 정보는 '엔알노블레스' 및 '더퍼스트힐2단지'로, 본건 '서귀포의아침' 단지와 유사한 연도(2018년 준공)에 준공된 단지임.

* 유사 면적(약 75~85㎡)의 매매 사례는 다음과 같음:

* 180,000,000원 (2025년 12월)

* 230,000,000원 (2025년 12월)

* 194,000,000원 (2026년 5월)

* 이들 사례는 현재 시세의 지표가 될 수 있으며, 본건의 감정가(351,000,000원)는 이들 사례의 최고가(230,000,000원)보다 상당 부분 높음.

4.2. 동일 단지/건물 분석

* 본건은 '서귀포의아침' 단지 내 102동 104호이며, 해당 단지는 2018년 2월 사용 승인된 공동주택 단지임.

* 건물 연면적 84.76㎡는 전용면적 약 25.64평으로, 최근 매매 사례 중 84.8㎡(약 25.65평)와 면적이 유사함.

* 감정가 351,000,000원 대비 최근 매매 사례(최고 230,000,000원)의 차이가 크므로, 감정 시점과 현재 시장 상황을 면밀히 비교 분석해야 함.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/주변 시설

* 단지 내: 승강기 설비, 지하 1층 세대별 창고 (현장 확인 필요), 확장형 발코니 (감정평가 반영).

* 주변: 서귀포여자고등학교 인접. 근린생활시설, 병원, 마트 등 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 이용 편의성

* 제반 차량 출입 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

* 단지 주변은 공동주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 도심 인프라 접근성은 차량 이용 시 양호할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 강민송의 보증금 290,000,000원 중 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있음. (인수 보증금 0원으로 기재되었으나, 최종 배당 결과 확인 필수)

* 물건명세서에 언급된 '지상권'의 존재 여부 및 인수 여부 불확실.

6.2. 물건 자체 리스크

* 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인: 수리 필요성, 하자 여부, 내부 시설 상태 등 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생 가능성.

* 감정가(351,000,000원)와 최근 유사 면적 매매가(최고 230,000,000원) 간의 상당한 가격 괴리.

* 현황과 공부상 차이 가능성 (확장 발코니, 지하 창고 등)에 대한 재확인 필요.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항(자연녹지지역, 가축사육제한구역 등)은 향후 건물 이용 또는 개발에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 호근동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 연립주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재로, 보증금 2.9억 원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당 결과 확인이 필수입니다.)

* 또한, 감정가가 최근 유사 물건의 매매가보다 현저히 높아, 시세와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 내부 미확인 상태 또한 잠재적 비용 증가 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시의 신축 연립주택으로 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 제주 지역 부동산 시장의 잠재적 회복세에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 매수 비용이 결정되며, 배당이 예상대로 이루어질 경우 시장 가치 대비 합리적인 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

* 확장형 발코니와 세대별 창고 등 추가 공간 활용성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시장 분석:

* 유사 면적(약 75~85㎡)의 최근 매매 사례 가격은 180,000,000원 ~ 230,000,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

* 임차인 보증금 290,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가로 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 근거하여 산정합니다.

* 입찰가 산정:

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮은 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가와 매매 사례 간의 큰 괴리를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 추천 입찰가: 240,000,000원

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