나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1593 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1792-7 에스디빌103 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2)까지 차량 출입이 가능하고 간선도로변에 접하여 제반교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

기호(1,2)
철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상7층 중
1층 103호, 1층 104호로서,
<사용승인일자: 2016.11.08>

외벽: 제주석 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 목재루바, 타일 및 페인팅 마감 등,
바닥: 타일마감 등.
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1,2) : '사진용지'와 같이 기호(1,2)의 경계벽 구분없이 '근린생활시설(큰맘할매순대국)'으로 이용중임.

설비내역

기호(1,2) : 급배수설비, 기본위생설비, 천정형 냉난방설비 및 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
미상임.

(2) 기타
본건은 '구분상가(속칭 오픈상가)'인지 여부와 집합건축물로서 구조상 이용상 독립성이 있는지에 대해 판단이 필요하며 자세한 내용은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' PAGE 3을 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1593 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1792-7 에스디빌103 1층103호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 신북로 68, 1층 103호)

* 건물명: 에스디빌103

* 구분: 집합건물 (근린상가)

* 토지면적: 77.46㎡ (약 23.43평)

* 건물면적: 111.24㎡ (약 33.65평)

* 감정가: 364,000,000원

* 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하1층~지상7층 중 1층 103호

* 사용승인일자: 2016년 11월 08일

* 매각조건: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리, '신촌초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 간선도로변에 접하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 신촌초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 신촌문화의집이 건립되어 지역 주민의 문화 복지 공간으로 활용되고 있습니다. 카페 '점점' 등 해안가 카페들이 있습니다.

* 기타: 제주 시내에서 약 13km 거리에 있으며, 조천포구가 있었던 역사적인 지역입니다. 최근에는 새로운 건물들이 들어서면서 함덕의 영향을 받는 지역으로 변화하고 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 내용상 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 채권총액: 258,070,042원

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 02월 06일)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 인수 대상 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주영미 (소유권 이전 기록(갑3) 상 동일인)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,333,333원

* 전입/사업자: 2017년 03월 22일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 주영미 씨의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 해당 임차인의 임대차 개시일(2017.03.22)이 말소기준권리인 근저당(2023.02.06)보다 선순위에 있기 때문입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 본 건의 경우 다르게 해석될 여지가 있으므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 용도: 근린생활시설 ('큰맘할매순대국'으로 이용 중)

* 주변 상권 특성: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제주 시내와의 접근성이 비교적 용이하며, 신촌초등학교 인근으로 안정적인 배후 수요가 있습니다.

* 상권 동향: 제주도 상권 전반적으로 관광객 소비 비중이 높은 가운데, 조천읍은 제주시 내에서 비교적 높은 매출 비중을 차지하는 지역 중 하나입니다. 다만, 최근 제주도 상권의 전반적인 위기론 속에서 2030 세대의 발걸음이 줄고 있다는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 간선도로변에 접해 있어 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 신촌초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설: 신촌문화의집 등 지역 편의시설이 있으며, 인근 카페 등을 이용할 수 있습니다. 제주 시내 및 함덕 생활권의 편의시설 이용도 가능합니다.

* 자연환경: 신촌리 해안 지역에 위치하여 바다와 인접해 있으며, 조용한 자연환경을 즐길 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 주영미 씨의 보증금 10,000,000원 인수 부담이 존재합니다.

* 건축물대장상 용도 불일치 가능성: 본 건은 '근린상가'로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도가 '공동주택'으로 표기된 점은 확인 및 소명이 필요합니다.

* 건물 구조상 독립성: '구분상가' 여부 및 구조상 이용 독립성에 대한 판단이 필요하며, 이는 감정평가서 상세 내용을 통해 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리에 소재한 근린상가로, 신촌초등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 2016년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 현재 '큰맘할매순대국'으로 영업 중입니다.

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인 주영미 씨의 존재입니다. 2017년부터 거주/사업자 등록을 하였으며, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

또한, 건축물대장상 용도가 '공동주택'으로 표기된 부분과 '구분상가'로서의 구조적 독립성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 사항들은 물건의 가치 판단 및 향후 활용에 영향을 미칠 수 있으므로, 감정평가서 원문 및 현장 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 조천읍 신촌리 지역의 근린생활시설로서, 지역 배후 수요와 함께 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 신촌초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 주거 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원이 인수되더라도, 감정가 대비 인수 부담이 상대적으로 크지 않아 투자 여력이 확보될 수 있습니다.

* 건물 용도 및 독립성에 대한 추가 확인을 통해 리스크를 해소하고 가치를 재평가할 기회가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가 364,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 10,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

실제 입찰가 결정 시에는 주변 유사 부동산의 시세, 물건의 현재 임대 수익률, 향후 시장 전망, 그리고 본건의 잠재적 리스크(용도 불일치, 독립성 문제 등) 해소 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 인수 보증금을 감안한 순수 투자 비용과 수익성을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.