나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51918 [1] 전라남도 여수시 주삼동 277-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 주삼동 소재「주암마을」내에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 4m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 본건 지상에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉢ 본건 지상에 철구조물(사진대장 참조)이 설치된 상태이니 업무진행시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가) 목조 스레이트지붕 단층 주택 건으로,
(현황 목조 및 조적조 함석지붕 단층, 리모델링 진행중 중단된 상태)
외 벽: 노출 시멘트, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 노출 시멘트, 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

기호 2-나) 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 부속사 건으로,
(현황 조적조 스레이트지붕 위 강판지붕 단층, 리모델링 진행중 중단된 상태)
외 벽: 노출 시멘트, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 노출 시멘트 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 2-가) 주택, 기호 2-나) 방(또는 창고) 등으로 추정되며, 리모델링 진행중 중단된 상태임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

㉠ 기호 2-가)는 공부상 ""목조 스레이트지붕""이나 현황 ""목조 및 조적조 함석지붕""임.
㉡ 기호 2-가)는 공부상 면적(45.34㎡)과 개략적인 실측에 의한 면적(52.17㎡, 처마부분까지 늘린 것으로 추정)이 일부 상이함.
㉢ 기호 3-나)는 공부상 ""시멘트블록조 스레이트지붕""이나 현황 ""조적조 스레이트 위 강판지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 기호 2-가)는 공부상면적과 개략적인 실측에 의한 면적이 상이하나 현황 리모델링 진행중 중단된 점과 평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 건물에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51918 (1)

소재지: 전라남도 여수시 주삼동 277-1

용도: 단독주택

감정가: 137,806,928 원

토지면적: 290.10㎡ (약 87.76평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 70.42㎡ (약 21.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여수농업협동조합

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 주삼동 소재 「주암마을」 내에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측으로 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 13일 접수된 여수농업협동조합의 강제경매 개시결정(채권액 60,630,110원)입니다.

본 경매 개시 결정으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 경매 진행 시 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주삼동 지역은 주택가가 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주삼동 1027번지 소재 '파인빌리지'(다세대주택, 2020년 준공)의 경우, 2025년 9월부터 12월 사이 8,500만원에서 9,000만원 수준의 매매 사례가 확인되었습니다. (이는 본건과 건축 연도, 주택 유형이 다르므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

본 단독주택은 토지 면적이 넓어 활용 가치가 있을 수 있으나, 현재 리모델링 중단 상태임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

주변은 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 여수 시내 접근성이 양호합니다.

정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 위치는 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았으나, 실제 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 기호 2-가)와 2-나) 건물 모두 리모델링 진행 중 중단된 상태로, 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 구조 및 면적 차이: 공부상 면적과 현황 면적 간의 차이가 있으며, 건물 구조(목조/조적조, 슬레이트/함석/강판 지붕) 또한 현황과 다소 상이하여 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 토지 및 건물 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 부분의 철거 또는 활용에 대한 추가 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 협상 또는 인도명령 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 향후 건축 또는 토지 활용 시 가축 사육 관련 제한 사항을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 주삼동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각되는 제시외 건물을 포함하고 있습니다.

현재 리모델링이 중단된 상태로 즉시 거주 또는 활용하기에는 추가적인 시간과 비용이 예상됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 말소 기준 권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

주변 시세 및 개발 가능성, 그리고 건물의 현 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 290.10㎡ (약 87.76평)의 토지를 확보할 수 있어 향후 증축, 재건축, 또는 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

일괄 매각: 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되므로, 이를 활용하거나 정리하는 방안을 모색할 수 있습니다.

주거지역 내 입지: 주택, 다가구, 주상용 건물이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 137,806,928 원입니다.

본건은 리모델링 중단 상태이며, 제시외 건물 처리 및 내부 수리가 필요한 점을 고려해야 합니다.

인근의 '파인빌리지'(다세대) 매매 시세(8,500만원 ~ 9,000만원)는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

토지 가치와 건물 상태, 주변 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70~80% 수준인 약 96,465,000원 ~ 110,245,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 건물 상태 파악, 추가 공사 비용 산출, 그리고 개별적인 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.