나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51897 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 OOOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 여수시 돌산읍 평사리 소재 '모장마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 주택, 농지 등으로
이루어진 해안주변의 주택지대임.

교통상황

일반적연 교통조건 등은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형 평지인 주상나지,
일련번호(2),(4) 부정형 평지인 주상용 건부지,
일련번호(6) 세장형 평지인 주상용 건부지,
일련번호(8) 부정형 평지인 도로,
일련번호(9),(10) 가장형 평지인 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 왕복2차선의 도로와 접하며,
일련번호(2) 왕복2차선 도로 및 폭 약 3~4미터 도로와 접하며,
일련번호(4),(6) 폭 약 3~4미터 도로와 접하며,
일련번호(8)~(10) 자체가 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(4),(5) 생산관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역
(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(2),(7),(8)~(10) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3-(가), 5-(나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물,
일련번호7-(다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로,
외벽: 모르타르위페인트 + 드라이비트마감 등,
내벽: 벽지 + 타일 + 인테리어마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호3-(가), 5-(나) 1,2층: 다가구주택(펜션),
일련번호7-(다) 1층: 안내실 등, 2,3층: 다가구주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재감지설비, 풀설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

토지,건물 감정평가명세표 참조.

공부와의 차이

공부상 용도가 일련번호(3-가), (5-나) 1,2층, 일련번호(7-다) 2,3층은 '다가구주택'이나
현황 '펜션'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목, 조경석, 물놀이장 포함, LPG저장탱크 매각 제외, 평사리 1011-2 토지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 평사리 1011-18번지 건축물대장상 위반건축물 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51897 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1011-2

* 용도: 숙박시설 (펜션)

* 감정가: 3,412,105,400원

* 토지면적: 2,691.00㎡ (약 814.1평)

* 건물면적: 856.69㎡ (약 259.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 '모장마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 펜션, 주택, 농지 등으로 이루어진 해안 주변의 주택지대입니다.

* 교통: 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 해당 토지는 왕복 2차선 도로 및 폭 약 3~4미터 도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 해당 지역은 여수시의 주요 관광지인 돌산 인근에 위치하여 관광객 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 해변 등 자연 경관이 뛰어나며, 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다. 현재 조사된 바에 따르면 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을8, 1,670,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 이오영)

* 압류 (여수시, 국민건강보험공단)

* 가압류 (우리금융캐피탈)

* 근저당권부채 권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사)

* 임의경매개시결정 (엠씨아이대부주식회사)

* 등기부채권 총액: 2,676,448,060원. 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상으로는 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-13, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-13, 대항력 없음

* 장 : 보증금 30,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2021-09-24, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 상권 특성: 대상 물건은 해안가에 위치한 펜션 단지 내에 자리 잡고 있어, 주로 관광객 수요를 기반으로 하는 상권의 특성을 보입니다.

* 잠재 가치: 돌산 지역의 관광 명소 접근성, 아름다운 해안 경관 등은 숙박시설로서의 잠재적 가치를 높이는 요소입니다.

* 경쟁 환경: 주변에 다수의 펜션 및 숙박 시설이 운영 중일 것으로 예상되며, 시장 내 경쟁이 치열할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 마을 또는 여수 시내로의 접근을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

* 의료 시설: 응급 상황 발생 시 여수 시내 종합병원 등의 의료 시설 이용이 필요합니다.

* 교육 시설: 인근 초등학교 등 교육 시설에 대한 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 자연 환경: 해안가에 위치하여 쾌적하고 경관이 좋은 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 대상 토지 중 평사리 1011-2번지는 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수 요건입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 매각 불허가 사유가 될 수 있으므로, 사전에 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 위반건축물: 평사리 1011-18번지 건축물대장상에 위반건축물로 표시되어 있습니다. 구체적으로 건물 옥상에 무허가 증축된 주택(각 12㎡)이 있으며, 이로 인해 이행강제금이 부과되었고, 향후 위반 사항이 해소되지 않을 경우 매년 이행강제금이 부과될 예정입니다. (자세한 사항은 여수시 건축과 문의 필요)

* 제시외 물건: LPG 저장탱크는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 부분을 별도로 협의하거나 철거해야 하는 부담이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 숙박시설(펜션)로, 감정가는 34억 원 이상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적인 인수 부담은 적습니다. 그러나 농지법상 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부와 건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 가능성은 낙찰 후 상당한 추가 비용이나 행정적 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 입지 자체는 관광지 인근으로 긍정적이나, 위반건축물 문제에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 강점: 여수 돌산의 해안가라는 지리적 이점을 바탕으로 관광객 대상 숙박업 운영에 유리한 조건입니다.

* 개발 가능성: 현재 숙박시설로 이용 중이며, 향후 지속적인 관리를 통해 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되므로, 인수해야 할 법적 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,412,105,400원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부 및 위반건축물 관련 이행강제금 부과 예상액 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들의 실제 부담액을 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 실제 입찰가는 경매 현장의 경쟁 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.