나이스옥션 법원경매 순천 2025타경570 [1] 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 203동 10층 1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 은 전라남도 여수시 소호동 소재 ""안심초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상15층중 10층 1007호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지가 동측,북측으로 중로한면에접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제2종일반주거지역 , 고도지구(2017-11-23)(표고 120m이하) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
기호 2) : 제2종일반주거지역 , 고도지구(2017-11-23)(표고 120m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(안심초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교설립예정지(초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안심초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경570 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 203동 10층 1007호

용도: 아파트

감정가: 138,000,000원

토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.598㎡ (약 9.56평)

건물면적: 64.02㎡ (약 19.37평)

건물지분: 64.016㎡ (약 19.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 소호동에 위치하며, 안심초등학교 북서측 인근에 자리 잡고 있음. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있음.

* 교통상황: 아파트 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 교통 환경을 갖추고 있음. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조의 15층 건물 중 10층에 위치한 1007호임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 새시로 마감되어 있음.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 설치되어 주거 생활에 필요한 기반 시설을 갖추고 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형의 완경사지이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 소재 아파트 단지는 동측과 북측으로 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(표고 120m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(안심초등학교 등), 절대보호구역(안심초등학교) 등의 관련 법규 적용을 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑10 (해운대세무서장 압류, 2023-05-26)

* 주요 권리 분석:

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO임.

* 등기부상 을구 7번 순위로 이정민 임차인의 주택임차권(보증금 105,000,000원, 전입일 2019-12-13, 확정일자 2019-11-06)이 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위임.

* 집합건물 등기부 요약 상 해당 임차권은 '인수'로 표시되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당될 것으로 예상됨.

* 기타 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 분석됨. 그러나 물건명세서 상 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있으므로, 최종 배당 결과 확인이 반드시 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음.

* 교통: 단지 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진입도 용이하여 기본적인 생활 편의를 제공하는 지역임.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지: 주은금호아파트

* 건축년도: 2002년

* 총 세대수: 1392세대 (총 16개동)

* 본건 위치: 203동 10층 1007호

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 단지 내 편의시설을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이정민 임차인이 거주 중이며, 보증금 105,000,000원에 대한 대항력이 존재함. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 물건명세서에 명시된 바와 같이 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음. 따라서 임차인의 배당 현황 및 최종 배당 결과 확인이 필수적임.

* 공동담보 및 선순위 임차권: 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석 시 주의가 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소호동에 위치한 주은금호아파트 내 아파트로, 안심초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 아파트 단지는 2002년에 건축되어 연식이 있는 편입니다.

가장 중요한 권리 관계는 대항력 있는 임차인 이정민의 존재이며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원에 대한 처리 문제가 핵심입니다. 현재 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 예상되지만, 물건명세서 상의 인수 가능성 문구를 간과해서는 안 됩니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되는지 여부가 매수인의 최종 인수 금액을 결정짓는 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안심초등학교 인근의 주거 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있어, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 경매 절차를 통해 명확하게 해결될 경우, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 면밀한 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 138,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 64.016㎡ (본건과 유사 면적) 4층 매매가: 110,000,000원 (2026년 7월 13일)

* 73.581㎡ (더 넓은 면적) 14층 매매가: 130,000,000원 (2026년 7월 3일)

* 73.581㎡ (더 넓은 면적) 3층 매매가: 149,000,000원 (2026년 7월 4일)

* 분석: 본건은 64.02㎡ 면적에 10층에 위치하고 있습니다. 유사 면적의 4층 매매가(110,000,000원)를 주요 참고 사례로 볼 수 있으며, 10층이라는 층수 이점을 고려할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원이 경매로 인해 전액 소멸된다는 전제 하에, 최근 실거래가 추이를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 138,000,000원 대비 최근 매매가 110,000,000원의 편차를 고려하고, 인수 보증금이 없다는 점을 감안하면, 시세 범위 내에서 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 120,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.