나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33524 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""메가박스 광주첨단점"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등의 상업지대와 공동주택(아파트) 등으로 형성된 상업 및 주상 복합지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층건 내 5층 508호(사용승인일:2014.01.22)로서
외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시페어창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설(오피스텔) 부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 2면이 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국기산업단지(첨단산업기지사업완료지구)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33524 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 5층508호 (신주소: 광주광역시 광산구 임방울대로825번길 60-26)

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설)

건물규모: 철근콘크리트구조, 지상 12층 중 5층 508호

사용승인일: 2014년 1월 22일

면적:

토지면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

건물 전용면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

감정가: 58,000,000원 (5천 8백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 광산구 쌍암동, "메가박스 광주첨단점" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대와 공동주택(아파트)이 혼재된 상업 및 주상복합지대가 형성되어 있습니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지: 세장형 토지로서, 북측 및 서측으로 2면이 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국기산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 16일 접수된 구례농업협동조합의 근저당권(을27)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 범위는 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 임대 여부는 미상으로 파악되었습니다.

주의: 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임 미상의 임차인이 있을 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 53,869,456원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특징: "메가박스 광주첨단점" 인근의 활성화된 상업지역에 속해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변 시설: 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집한 복합 상권으로, 다양한 사업 기회를 가질 수 있습니다. 첨단산업단지 인근으로 배후 수요가 예상됩니다.

신흥 상권: 광주 첨단지구 내 '시리단길' 등 신흥 상권이 부상하고 있어 상업적 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 메가박스, 각종 상업시설, 금융기관 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교통: 일반적인 교통 상황이 양호하며, 차량 접근성이 좋습니다.

건물 상태: 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 불확실성: 현장 조사 시 임대 여부가 미상으로 파악되어, 인수해야 할 임차인이 있는지, 대항력 및 보증금은 어떻게 되는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

미확인 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 물건에 미치는 영향에 대한 추가 조사가 필요합니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 여부나 추가 채무 발생 가능성을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구 상업지역에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 주거 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2014년에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황 미상 및 지상권의 불확실성 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 메가박스, CGV, 롯데시네마 등 문화시설이 밀집한 상업지역에 위치하여 상권 활성화의 수혜를 기대할 수 있습니다.

접근성: 북측 및 서측으로 2면 도로에 접하여 차량 진입이 용이합니다.

건축 연한: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

시세 반영: 최근 거래 사례를 바탕으로 시장가에 근접하거나 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 58,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2026년 2월: 4,500만원 (8층, 36.27㎡)

- 2024년 11월: 5,800만원 (8층, 36.27㎡)

- 2024년 11월: 5,300만원 (4층, 36.27㎡)

시세 분석: 최근 매매가는 4,500만원에서 5,800만원 사이에 분포하며, 감정가(5,800만원)는 2024년 11월 8층 거래가와 일치합니다. 가장 최근 거래인 2026년 2월의 4,500만원은 현재 시장가보다 낮게 형성된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

- 인수 보증금: 0원

- 권리 분석 및 시세 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이하에서 합리적인 입찰가를 고려할 수 있습니다.

- 특히, 임대 여부 미상 및 지상권 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

- 따라서, 4,500만원 ~ 5,500만원 사이에서 입찰가를 고려하되, 현장 조사와 권리 관계 명확화 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

- 최초 고려 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 4,600만원 ~ 5,000만원 으로 시작하여, 현장 상황 및 권리관계 최종 확인 후 상향 조정을 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.