나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5184 [1] 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 2층비-202호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 문흥동 소재 ""문흥초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 노변 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 8미터, 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보조구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-다) : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 ~ 지상3층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 데코타일 마감 등,
창호 : 알루미늄 창 마감 등.

이용상태

지하층 : 교회(상호 : 새중앙교회)
지상1층 : 점포(상호 : 다온부동산)
지상2층 : 개인 사무실
지상3층 : 사무실(현황 공실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 시스템냉방설비(1층 점포)등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)
구조 : 조적조 슬래브 및 스레트지붕 단층(기호 4-다 1층 후면 소재)
이용상황 : 차고
면적 : 약 66㎡

제시외건물(ㄴ)
구조 : 경량철골조 강판지붕 단층(기호 4-다 옥상 소재)
이용상황 : 창고
면적 : 약 65.8㎡

공부와의 차이

공부상 ""점포 및 주택""으로 등재되어 있으나 현황 ""점포 및 사무실""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 오선동 소재 ""하남산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 지원시설 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 중 제2층 제비-202호, 제비-203호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 복합판넬, 치장석, 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

공부상 지식산업센터, 지원시설임.

설비내역

통상적인 시스템냉난방설비, 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공업용(지식산업센터 및 지원시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며 ""산업동"" 외부 접안시설을 통해 주차장 이용이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2019-11-01), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접함), 재생사업지구(2017-11-27)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2020-10-07)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각
- 지식산업센터, 지원시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5184 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 2층 비-202호

신 주소: 광주광역시 광산구 하남산단6번로 57 (오선동)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 지식산업센터, 지원시설)

감정가: 722,000,000원

토지 면적: 95.08㎡ (약 28.76평)

건물 면적: 240.12㎡ (약 72.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 일괄매각, 지식산업센터 및 지원시설 용도

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 오선동에 소재한 하남산업단지 내에 위치합니다.

* 주위 환경: 중소규모의 공장 및 다양한 지원시설들이 밀집해 있는 산업단지 지역으로, 산업 활동이 활발한 환경입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 또한, 폭 약 24미터 내외의 도로에 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역 내에 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 재생사업지구 및 지방산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2024년 11월 06일 접수된 국민은행 근저당 840,000,000원이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권액 총계는 855,353,720원 (근저당 840,000,000원 + 가압류 15,353,720원)입니다.

* 소멸 권리: 말소기준 권리보다 후순위인 국민은행의 임의경매(2025타경5184) 및 광산세무서장의 압류, 주식회사황성수컴퍼니의 신탁등기말소 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임대차 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 산업단지 내 위치: 광주광역시 광산구 하남산업단지 내에 위치하여 관련 산업 종사자 및 기업들을 대상으로 한 비즈니스 활동에 적합합니다.

* 주변 환경: 중소규모 공장 및 지원시설이 밀집한 지역으로, 업무 시설로서의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 향후 전망: 산업단지 재생사업 등을 통해 첨단 산업으로의 전환이 이루어지고 있어, 지역 경제 활성화와 함께 관련 시설의 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 광주 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 산업단지 내 위치 특성상 주거 편의 시설보다는 업무 및 산업 활동 관련 편의 시설이 우선적으로 고려될 수 있습니다. (검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다).

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있으나, 현재로서는 매각으로 인한 권리 소멸에는 영향이 없습니다.

* 제시외 건물: 건물 감정평가요항표상 제시외 건물(차고 약 66㎡, 창고 약 65.8㎡)이 있으나, 해당 건물이 매각 대상에 포함되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 통상적으로는 포함되지 않을 가능성이 높습니다.

* 공부상 이용 현황 차이: 건물 감정평가요항표에 공부상 '점포 및 주택'으로 등재되어 있으나, 현황 '점포 및 사무실'로 이용 중이라는 내용이 있으나, 본건 B-202호는 지식산업센터로 명확히 구분되어 있어 해당 부분은 건물 전체의 일부 현황으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

광주광역시 광산구 하남산업단지 내에 위치한 지식산업센터 건물로, 산업단지 내에서의 업무 수행 및 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리 없이 명확한 소유권을 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 유동화 물건이라는 점과 제시외 건물의 별도 처리 여부 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 산업단지 내에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 최적 입지: 하남산업단지 내 위치하여 관련 기업 및 종사자들의 배후 수요가 풍부합니다.

* 뛰어난 접근성: 차량 접근성이 우수하며, 산업단지로서의 효율적인 물류 이동이 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 산업단지 발전 가능성: 산업단지 재생사업 등을 통한 첨단 산업 유입 및 시설 개선으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 광주지방법원 2025타경5184호로 진행되는 광주광역시 광산구 오선동 소재 지식산업센터 2층 비-202호입니다. 현재 감정가는 722,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대료 수준, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 시장 조사가 필수적입니다. 특히, 하남산업단지 내 지식산업센터의 현재 공실률과 예상 임대 수익률을 파악하는 것이 중요합니다.

해당 물건은 말소기준 권리 외 인수하는 채무가 없으므로, 투자자는 내부 가치 평가를 바탕으로 입찰가를 결정하게 됩니다. 통상적으로 경매 시장에서는 감정가 대비 70~110% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 입지, 건물 상태, 시장 상황 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 시장 분석을 통해 본건의 잠재적 가치와 예상 임대 수익률을 산정한 후, 낙찰 이후 발생할 수 있는 모든 비용(취득세, 법무사 비용 등)과 기대 수익률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.