나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5320 [1] 광주광역시 북구 오치동 1044-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2)는 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 서측 인근에 위치하며,
주위는 주택, 근린문화시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통
시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구
역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로서,
외벽 : 적벽돌 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.
기호2(나) 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 임.

이용상태

기호2(가)는 다세대, 기호2(나)는 변소 및 창고로 이용중임.

설비내역

기호2(가)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호2(가)에 제시외 부합물 기호(ㄱ) ~ (ㄷ)(건물개황도 참조) 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5320 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한 (한국주택금융공사)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 417,519,120원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 북구 오치동 1044-7

* 용도: 다가구주택

* 토지 면적: 190.20㎡ (약 57.54평)

* 건물 면적: 305.74㎡ (약 92.49평)

* 제시외 건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평) (일괄매각 포함)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택, 근린문화시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지는 정방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로, 상대보호구역(문흥중학교), 절대보호구역, 택지개발지구(사업완료지구), 전통상업보존구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 광주은행의 가압류(갑5)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2025년 4월 1일 접수된 광주은행의 가압류(갑6)입니다.

* 경매 신청 채권자는 한국주택금융공사(갑7, 갑8)이며, 총 채권액은 등기부상 112,117,173원입니다.

* 건물 등기부상 총 채권액은 754,844,906원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

* 물건명세서에 따르면, 본 매각물건은 을구 순위 4번 전세권설정등기(이창훈, 100,000,000원)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 또한, 을구 순위 5번(김혜련), 6번(김수환), 7번(장민재), 8번(박동예), 9번(이창훈)의 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 각 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 건물 등기부상 '인수'로 표기된 김아람의 가압류(갑4) 또한 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무 기준)

* 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2020-07-03, 확정 2020-06-22, 대항력 있음. (인수 대상)

* 김 : 보증금 0원, 전입 2022-07-26, 대항력 있음. (금액 미상이므로 주의 필요)

* 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2020-07-10, 확정 2020-06-19, 대항력 있음. (인수 대상)

* 박 : 보증금 110,000,000원, 전입 2022-08-25, 확정 2022-08-08, 대항력 있음. (인수 대상)

* 이 : 보증금 0원, 전입 2024-11-04, 대항력 있음. (금액 미상이므로 주의 필요)

* 이 : 보증금 100,000,000원, 전입 2024-03-04, 확정 2024-02-22, 대항력 있음. (전세권 포함, 인수 대상)

* 장 : 보증금 140,000,000원, 전입 2022-05-30, 확정 2025-05-09, 대항력 있음. (인수 대상)

* 최 : 보증금 0원, 전입 2023-05-17, 대항력 있음. (금액 미상이므로 주의 필요)

* 총 인수되는 보증금은 명시된 임차인 및 전세권자의 보증금 합계 약 649,000,000원으로 추정됩니다. (이는 자료상의 '인수 보증금 합계: 0원'과 상반되는 내용이므로, 실제 인수 금액은 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 광주광역시 북구 오치동의 주거 지역에 위치합니다.

* 주변에 문우초등학교 등 교육 시설과 근린문화시설, 주택 밀집 지역이 분포하고 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 편의 시설

* 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의 시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 택지개발지구(사업완료지구)로 지정되어 있어, 지역 개발 및 편의 시설 확충 가능성이 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설

* 현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

* 문우초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 문흥중학교 또한 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 다가구 주택으로, 다수의 가구가 거주 가능하도록 설계되어 있습니다. (건축물대장상 '주택(5가구)' 명시)

* 주변이 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 안정성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 채권 및 임차 보증금

* 다수의 대항력 있는 임차인과 1건의 선순위 전세권이 존재하며, 이들의 보증금 및 전세금(총 약 649,000,000원으로 추정)이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 특히, 보증금액이 확인되지 않는 임차인(김 , 이 , 최 )의 존재는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 가압류 인수 가능성

* 건물 등기부상 '인수'로 표기된 김아람의 가압류(갑4)는 일반적인 경매 절차에서 소멸되지만, 해당 정보에 따라 매수인에게 인수될 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 부합물

* 건물에 제시외 건물(36.00㎡)과 부합물(ㄱ~ㄷ)이 존재하며, 이는 일괄 매각에 포함되어 인수됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 상대/절대보호구역, 전통상업보존구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 오치동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 문우초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호한 다가구주택입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인과 선순위 전세권으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 및 전세금 규모가 매우 커서, 총 인수 부담액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

이는 상당한 투자 위험 요인으로 작용하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 보증금 및 전세금 규모에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 또한, 금액 미상의 임차인들에 대한 추가적인 정보 파악 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주변 주택가와 교육 시설과의 근접성으로 꾸준한 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 활발한 주거 기능: 다가구주택으로서 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 감정가는 417,519,120원입니다.

* 명확히 인수되는 임차인 및 전세권자의 보증금/전세금 총액은 약 649,000,000원 (김 100M, 김 100M, 장 140M, 박 109M, 이 100M, 이 100M)으로 추정됩니다.

* 이는 감정가를 크게 상회하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 실제 경매 참여 시에는 인수되는 보증금 및 전세금을 포함한 총 투자금액과 예상 임대 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 인수되는 모든 보증금 및 전세금을 매수인이 부담해야 한다면, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 보입니다. (예: 감정가 4.17억원 - 인수 보증금 6.49억원 = 마이너스(-) 금액 이 산출됨. 이는 본 물건의 경우, 단순한 시장 가치 대비 입찰가 산정이 아닌, 인수되는 부채 가치를 고려한 위험 관리가 최우선임을 시사합니다.)

[참고]

* 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인들의 보증금 및 권리 관계는 실제와 차이가 있을 수 있으므로, 반드시 등기부등본, 임대차 계약서, 법원 문건 등을 통해 재확인해야 합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 인수되는 보증금액(약 649,000,000원)의 불일치에 대한 명확한 소명이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.