나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33562 [1] 전라남도 나주시 반남면 대안리 206 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 반남면 대안리 소재 ""풍동마을"" 내에 위치하며, 주위는
단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며. 동측 인근으로 통과하는 지방도에 버스정류장이 소재
하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 자연취락지구,
가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
개발촉진지구<지역균형개발 및 중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 단독주택으로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

조적조 판넬지붕 단층 화장실 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
감정평가서에 의하면 본건 토지 지상에 황기준 소유의 일반건축물대장이 존재하나 소재 불명으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 대안리 206번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 광주지방법원 2025타경33562이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 18,073,000원입니다.

토지 면적은 258.40㎡ (약 78.17평)입니다.

건물 면적은 33.00㎡ (약 9.98평)이며, 제시외 건물 면적은 17.90㎡ (약 5.42평)입니다.

건축물대장상 해당 주택의 총 건축 면적은 112㎡이며, 주택 사용승인일은 1977년입니다.

1.3. 특이사항

감정평가서에 의하면, 본건 토지 지상에 황기준 소유의 일반건축물대장이 존재하나 소재 불명으로 조사되었습니다. 이는 미등기 건축물 또는 소유자 불명 건축물의 존재 가능성을 시사하며, 향후 인수 또는 처리 문제 발생 소지가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 대안리에 위치한 "풍동마을" 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지방도변 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 동측 인근 지방도에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리인 근저당권(반남농업협동조합, 2001-04-25)을 포함하여 등기부상의 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 168,884,998원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 안일섭 씨가 확인되었으나, 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 농촌지대에 위치하여 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 주거 및 농업 위주의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 나주반남중학교, 반남초등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 나주시보건소 반남지소가 의료 시설로 이용 가능합니다.

* 나주 대안리 고분군, 국립나주박물관 등 역사문화 자원이 인접해 있습니다.

* 반남면은 '치매안심마을' 사업이 추진되는 등 노인 복지 시설 및 사업이 진행되고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미등기 건물 관련

토지 지상에 소재 불명인 일반건축물대장이 존재한다는 점은 잠재적인 법적 문제나 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

5.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1977년으로, 건축된 지 약 50년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 상당할 수 있습니다.

5.3. 지역적 제약

농촌 지역 특성상 편의시설이나 문화 시설이 부족할 수 있으며, 부동산 가치 상승률이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 나주시 반남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 저렴한 감정가에 나왔습니다. 하지만 감정가 대비 높은 채권 총액, 미등기 또는 소재 불명 건축물의 존재 가능성, 건물의 노후화 등은 신중한 접근을 요구합니다. 주변에 역사문화 자원이 있고 교육 및 보건 시설은 갖추고 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 제한적입니다.

7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가로 인한 시세차익 가능성.

* 주변 역사문화 관광 자원과의 연계 가능성.

* 개발촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 기대감.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 18,073,000원입니다. 주변 유사 부동산 사례를 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 토지 및 건물 가치를 고려할 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 나주시 반남면 대안리 일대의 토지 실거래가 정보에 따르면, 농림지역 내 답(논) 토지의 경우 평당 약 3만~14만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 대안리 인근 단독주택의 공시지가는 ㎡당 약 1만 3천원~1만 5천원 수준으로 확인됩니다.

다만, 본 건은 건물 노후화 및 미등기 건축물 관련 리스크를 내포하고 있어, 이러한 점을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 동일 지역의 단독주택 매매 사례를 살펴보면 2022년 기준 반남면 신촌리에서 21.2평 대지에 21.2평 건물이 4억 원에 거래된 사례가 있는 반면, 죽림동에서는 15평 건물이 4,500만원에 나온 사례도 있어, 물건별 편차가 큰 편입니다.

위와 같은 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 1,807만 3천원을 기준으로 최소 1.5배 ~ 2.5배 수준인 약 2,700만원 ~ 4,500만원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 시세 및 리스크 요인을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 매각 물건 명세서 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 대안리 206번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 광주지방법원 2025타경33562이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 18,073,000원입니다.

토지 면적은 258.40㎡ (약 78.17평)입니다.

건물 면적은 33.00㎡ (약 9.98평)이며, 제시외 건물 면적은 17.90㎡ (약 5.42평)입니다.

건축물대장상 해당 주택의 총 건축 면적은 112㎡이며, 주택 사용승인일은 1977년입니다.

1.3. 특이사항

감정평가서에 의하면, 본건 토지 지상에 황기준 소유의 일반건축물대장이 존재하나 소재 불명으로 조사되었습니다. 이는 미등기 건축물 또는 소유자 불명 건축물의 존재 가능성을 시사하며, 향후 인수 또는 처리 문제 발생 소지가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 전라남도 나주시 반남면 대안리에 위치한 "풍동마을" 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지방도변 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 동측 인근 지방도에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리인 근저당권(반남농업협동조합, 2001-04-25)을 포함하여 등기부상의 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 168,884,998원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 안일섭 씨가 확인되었으나, 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 농촌지대에 위치하여 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 주거 및 농업 위주의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 나주반남중학교, 반남초등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 나주시보건소 반남지소가 의료 시설로 이용 가능합니다.

* 나주 대안리 고분군, 국립나주박물관 등 역사문화 자원이 인접해 있습니다.

* 반남면은 '치매안심마을' 사업이 추진되는 등 노인 복지 시설 및 사업이 진행되고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미등기 건물 관련

토지 지상에 소재 불명인 일반건축물대장이 존재한다는 점은 잠재적인 법적 문제나 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

5.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1977년으로, 건축된 지 약 50년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 상당할 수 있습니다.

5.3. 지역적 제약

농촌 지역 특성상 편의시설이나 문화 시설이 부족할 수 있으며, 부동산 가치 상승률이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 나주시 반남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 저렴한 감정가에 나왔습니다. 하지만 감정가 대비 높은 채권 총액, 미등기 또는 소재 불명 건축물의 존재 가능성, 건물의 노후화 등은 신중한 접근을 요구합니다. 주변에 역사문화 자원이 있고 교육 및 보건 시설은 갖추고 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 제한적입니다.

7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가로 인한 시세차익 가능성.

* 주변 역사문화 관광 자원과의 연계 가능성.

* 개발촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 기대감.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 18,073,000원입니다. 주변 유사 부동산 사례를 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 토지 및 건물 가치를 고려할 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 나주시 반남면 대안리 일대의 토지 실거래가 정보에 따르면, 농림지역 내 답(논) 토지의 경우 평당 약 3만~14만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 대안리 인근 단독주택의 공시지가는 ㎡당 약 1만 3천원~1만 5천원 수준으로 확인됩니다.

다만, 본 건은 건물 노후화 및 미등기 건축물 관련 리스크를 내포하고 있어, 이러한 점을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 동일 지역의 단독주택 매매 사례를 살펴보면 2022년 기준 반남면 신촌리에서 21.2평 대지에 21.2평 건물이 4억 원에 거래된 사례가 있는 반면, 죽림동에서는 15평 건물이 4,500만원에 나온 사례도 있어, 물건별 편차가 큰 편입니다.

위와 같은 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 18,073,000원을 기준으로 최소 1.5배 ~ 2.5배 수준인 약 27,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 시세 및 리스크 요인을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 매각 물건 명세서 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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