나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33496 [1] 전라남도 나주시 다시면 죽산리 753-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 다시면 죽산리 소재 '조등마을회관' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 벽돌쌓기마감, 페인트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기호2-(나)는 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인트마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠은 조적조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 벽 체 : 벽돌쌓기마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉡은 철파이프조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 벽 체 : 철골마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉢은 철파이프조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 벽 체 : 철골마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉣은 경량철골조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 벽 체 : 철골마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉤은 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,
- 벽 체 : 벽돌쌓기마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 주택으로 이용 중입니다.
기호2-(나)는 농가시설로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠은 다용도실로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉡은 차양으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉢,㉣은 창고로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉤은 화장실로 이용 중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호2-(가)는 공부상 면적과 현황 실측사정 면적이 상이하며, 방문조사결과 일부증축에 따른 차이로 판단되며, 증축부분의 위치확인이 곤란하여 실측한 면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 지분매각(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 목록2 기호2-(가)는 공부상 면적과 현황 실측사정 면적이 상이(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33496 (1)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 죽산리 753-15

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 429.00㎡ (약 129.77평)

토지지분: 95.3238㎡ (약 28.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.70㎡ (약 22.89평)

건물지분: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물 제시외면적: 66.16㎡ (약 20.01평)

총 건물 면적 (주건물 + 제시외): 75.70㎡ + 66.16㎡ = 141.86㎡ (약 42.90평)

1.3. 감정가

총 감정가: 94,982,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 다시면 죽산리 소재 '조등마을회관' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에는 영산강과 죽산보가 있어 수변 경관을 즐길 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 인근 도로망을 통해 광주광역시와 목포시 방향으로 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 여러 권리 내역이 확인되며, 말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 주식회사동부에셋자산관리대부의 2번 임종현지분강제경매(채권액 60,739,045원)입니다. 이 외에도 주식회사디케이마린(11,091,056원) 및 제이앤엘파이낸스대부주식회사(7,590,099원)의 가압류가 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 18,681,155원(일부 채권 합계)으로 기재되어 있으나, 말소기준권리 및 관련 채권액을 고려해야 합니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(주식회사동부에셋자산관리대부의 강제경매) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 등기부상 또는 현황 조사상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 나주시 다시면 죽산리는 전형적인 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 영산강과 죽산보 인근으로 자연 친화적인 입지를 가지고 있습니다.

4.2. 잠재력

지역 개발 가능성보다는 농촌 주택으로서의 가치와 투자 잠재력을 평가해야 합니다. 귀농·귀촌 또는 세컨하우스 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 1974년에 사용 승인된 블록조 슬레이트지붕 단층 단독주택입니다. [건축물표제부 요약]

- 구조: 시멘트블럭조, 스레트지붕

- 층수: 단층

- 외벽: 벽돌쌓기마감, 페인트마감 등

- 창호: 샷시창호

- 사용승인일: 1974년

5.2. 건물 이용상태

건물은 주택, 농가시설, 다용도실, 차양, 창고, 화장실 등으로 이용 중입니다. [건물감정평가요항표]

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이는 타 공유자와의 협의가 필요한 부분으로, 단독으로 재산권을 행사하는 데 제약이 따릅니다.

6.2. 공유자우선매수권

공유자는 매각기일에 공유자우선매수신고를 통해 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회로 제한됩니다.

6.3. 공부상 면적과 현황 차이

목록2 기호2-(가) 건물은 공부상 면적과 현황 실측사정 면적이 상이하며, 일부 증축에 따른 차이로 판단됩니다. 감정평가서에 따라 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다. [건물감정평가요항표]

6.4. 제시외 건물

건물 제시외면적 66.16㎡에 해당하는 다수의 제시외 건물이 포함 매각됩니다. 이는 건축물대장에 등재되지 않은 건물들로, 향후 철거 또는 원상복구 등 추가적인 비용이나 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주지방법원 2025타경33496호로 진행되는 나주시 다시면 죽산리 소재 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 순수 농촌지역에 위치하며, 주변에 영산강과 죽산보 등 자연환경이 잘 갖춰져 있습니다. 단독주택, 농가시설, 다용도실, 창고 등 다수의 건물이 이용 중입니다. 지분 매각이라는 점과 공유자우선매수권, 공부상 면적과의 차이, 제시외 건물 포함 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 저렴한 감정가로 토지 및 건물 지분 취득 기회

- 조용하고 쾌적한 농촌 생활 환경

- 영산강 및 죽산보 인근의 자연 친화적인 입지

- 귀농, 귀촌 또는 세컨드하우스 용도로의 잠재력

9. 예상 입찰가

총 감정가는 94,982,000원이나, 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 전체 소유권이 아닌 약 22.2%의 지분이 경매 대상입니다. 공유자우선매수권 행사 가능성, 지분 매각으로 인한 시장 가치 할인 등을 고려할 때, 낙찰가는 총 감정가의 20% ~ 30% 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다. 직접적인 비교 사례가 적어 정확한 시세 판단은 어려우나, 보수적으로 접근하여 15,000,000원 ~ 18,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 개인의 투자 성향 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.