나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33436 [1] 전라남도 화순군 도암면 호암리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도암면 호암리 소재"호암저수지"남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은"전 및 일부 컨테이너박스 등"입니다.

인접 도로상태

본건은 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 농림지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 지목은"전"이나 현황"전 및 일부 컨테이너박스 등"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 지목은 "전"이나 현황은 "전 및 일부컨테이너박스 등"
- 경계불분명하여 측량이 요구 됨
- 타지상 및 본건지상 경계에 소재하는 관정 및 컨테이너 2동 매각제외
- 태양광발전시설부지 조성을 위하여 2024.06.27.자 전용허가 이루어졌으나 지목은 변경되지 않음.(별첨 2025.09.05.자 도암면 사실조회서 참조), 다만 현황조사보고서상 태양광발전시설이 인접토지(호암리167-1)에 소재하는 것으로 조사 됨.
-농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(별첨 2025.09.05.자 도암면 사실조회서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33436 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 화순군 도암면 호암리 169

용도: 전 (토지)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 37,317,000원

토지면적: 1777.00㎡ (약 537.55평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 화순군 도암면 호암리 소재 "호암저수지" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 "세로(가)"로 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 1994년 01월 31일: 박순애 소유권 이전

* 2024년 03월 18일: 한명숙 소유권 이전 (증여)

* 2025년 08월 08일: 삼성생명보험주식회사 강제경매 개시 (권리금액: 50,729,149원)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 08월 08일 접수된 삼성생명보험주식회사의 강제경매 개시 결정입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본건은 농림지역에 속하며, 다음과 같은 행위 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (1000미터 이내: 개, 닭, 오리, 메추리 사육 제한)

* 가축사육제한구역 (2000미터 이내: 돼지 사육 제한)

* 농업보호구역

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 농경지와 자연림이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

주변에는 호암저수지가 있으며, 농촌 생활 환경을 중심으로 한 편의 시설이나 마을 회관 등이 있을 수 있습니다.

가까운 읍/면 소재지까지는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전 및 일부 컨테이너박스 등"으로 이용되고 있어 공부와 현황이 다릅니다.

6.2. 경계 및 측량

토지의 경계가 불분명하여 정확한 현황 파악 및 활용을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.3. 매각 제외 물건

본건 토지 지상 및 타지상 경계에 소재하는 관정(우물)과 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외됩니다.

6.4. 농지취득자격증명

본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

6.5. 태양광 시설 관련

2024년 06월 27일자로 태양광발전시설 부지 조성을 위한 전용허가가 이루어졌으나, 지목은 아직 "전"으로 변경되지 않았습니다.

현황조사보고서상 태양광발전시설은 인접 토지(호암리 167-1)에 소재하는 것으로 조사되었으므로, 본건 토지와의 실제 관계 및 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.6. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군에 위치한 농취증이 필요한 전(밭) 토지입니다.

감정가는 3천만원대이며, 면적은 약 537평입니다.

주변 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 조용한 지역입니다.

권리상 큰 문제는 없어 보이나, 현황과 공부상 차이, 경계 불분명, 매각 제외 물건 존재, 그리고 태양광 시설 관련 복잡한 사항 등은 주의가 필요합니다.

특히 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조항은 매수인의 신중한 판단을 요구합니다.

태양광 시설이 인접 토지에 소재한다는 점과 본건 토지에 대한 전용허가 사실은 향후 활용 방안에 대한 추가 조사가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 향후 지역 개발 가능성이나 농업 관련 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 적은 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 가치 평가, 주변 시세 조사, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용, 태양광 시설과의 관계 등 추가적인 심층 조사를 기반으로 산정되어야 합니다.

단순히 제공된 정보와 감정가만을 바탕으로 추정하기는 어려우나, 제시된 권리관계(말소기준권리 하 모든 권리 소멸), 인수할 보증금 0원, 그리고 감정가 37,317,000원을 고려할 때, 권리상 리스크가 적다는 점을 감안하여 감정가 이상 또는 그 부근에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 미확보 시 발생하는 위험과 태양광 시설 관련 불확실성을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.