나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21210 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제8층 제802호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

이 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지에 위치한 송학크레지움캐슬 101동 8층 802호 아파트입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경21210 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

감정가는 315,000,000원입니다.

본 건물의 전용면적은 84.95㎡ (약 25.69평)입니다. 분양면적은 별도로 특정되지 않았으나, 일반적으로 전용면적과 유사하거나 약간 넓게 책정됩니다.

토지 지분 면적은 47.4901㎡ (약 14.37평)입니다.

건물과 토지는 일괄 매각 대상입니다.

본 아파트는 2022년 9월 29일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 입지 조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재하며, "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장과 학곤로16길이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 평탄한 대지(아파트 부지)로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로는 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로와 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일자 우리은행의 근저당권입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 채권(근저당권, 임차권, 가압류, 강제경매)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인 명의로 소유권 이전 시 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권 금액은 3,242,691,256원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 21일

* 확정일자: 2022년 10월 24일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

임차인 백 은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 부담이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 속한 송학동 지역은 주거 단지와 더불어 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근에 한국농업기술진흥원이 위치하고 있어 지역 내 주요 시설 중 하나로 언급됩니다.

향후 개발 가능성이나 지역 활성화 요인은 추가적인 조사가 필요하나, 현재로서는 안정적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 19층 건물 중 8층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

내부 마감은 벽지 및 타일 등이며, 창호는 새시 이중창으로 시공되었습니다.

위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 등 기본적인 아파트 설비가 완비되어 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

아파트 정보: 송학크레지움캐슬, 총 4개 동, 294세대.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어, 특정 업종의 신규 진입이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다. (주거용 아파트에는 직접적인 영향이 크지 않을 수 있습니다.)

* 임차인 백 의 보증금은 247,500,000원으로 높으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차에서 우선 변제권을 행사하므로 잔여 배당금이 없을 경우 법적 분쟁의 소지가 아주 없는 것은 아닙니다. (그러나 일반적으로는 소멸되는 권리입니다.)

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최근이나, 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 전북 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트(2022년 사용승인)로, 101동 8층에 위치합니다.

권리관계가 명확하며 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 좋은 조건의 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가 315,000,000원이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

신축 아파트라는 장점과 함께, 권리 분석상 안전하다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 분쟁 최소화 예상.

* 지역 내 선호도: 익산시 송학동 일대 신축 아파트로서 지역 내에서 꾸준한 수요 예상.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 아파트(송학크레지움캐슬 84.95㎡)의 실거래가는 2026년 6월 23,500만원, 7월 25,500만원, 7월 23,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이러한 시세와 물건의 감정가(315,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 입찰가를 산정하면 25,000만원 ~ 27,000만원 수준에서 접근하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

본 건은 감정가 대비 시세가 낮은 편이므로, 낙찰을 위해서는 적정 수준의 입찰가가 필요할 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 25,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.