나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21226 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 898 익산더샵 103동 9층 904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 중 9층 904호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅, 돌붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측, 북측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21226 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 898 익산더샵 103동 19층 1904호

용도: 아파트

감정가: 236,000,000원

토지면적: 47.91㎡ (약 14.51평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.72평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 평지이며, 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인됩니다. 등기부 현황을 살펴보면, 소유권 이전은 서영희(2019-07-31), 김민주(2021-12-15), 조성숙(2024-08-30, 증여) 순으로 이루어졌습니다.

권리 분석의 핵심은 '을7' 전세권(서울보증보험, 2021-12-15, 280,000,000원)입니다. 이 전세권은 말소기준권리인 강제경매(2025-08-13, 서울보증보험, 292,335,342원)보다 선순위에 해당하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 경매 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용에 상당한 영향을 미치는 중요한 사항입니다.

실제 거주 임차인에 대한 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 등기부상 전세권과는 별개의 사항일 수 있습니다. 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 수준은 별도 확인이 필요합니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 채권자 서울보증보험의 강제경매(2025타경21226)이며, 이로 인해 후순위 권리들은 말소됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택이 어우러진 주거 밀집 지역입니다. 인근에는 한국농업기술진흥원이 위치하고 있어 관련 시설 이용이 가능하며, 주거 지역 내 일반적인 상업 시설 이용 또한 편리합니다. '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 혐오시설의 무분별한 입지는 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 상업 시설 이용도 가능합니다. 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 있으며, 이로 인한 학군 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다. 대중교통 이용은 인근 버스 승강장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 등기부상 '을7' 전세권 280,000,000원의 인수 부담입니다. 이는 낙찰가 외에 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다. 따라서 낙찰받더라도 실제 투입되는 총 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 실제 점유 중인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 조건 미확인으로 인한 추가적인 불확실성이 존재할 수 있습니다.

현장 조사를 통해 정확한 점유 관계, 임대차 조건, 건물 관리 상태 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 익산더샵 아파트 103동 1904호로, 감정가는 236,000,000원입니다. 최근(2026년 7월) 실거래가가 240,000,000원에서 353,000,000원 사이로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 높게 나타나고 있습니다.

그러나 등기부등본상 '을7' 전세권 280,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 명시되어 있다는 점이 매우 중요합니다. 이로 인해 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 280,000,000원을 더한 금액이 되므로, 최근 시세보다 현저히 높아질 가능성이 있습니다.

이러한 권리 인수 부담으로 인해 투자 가치 판단에 극도의 신중함이 요구되며, 현재 조건으로는 수익 확보가 어려운 상황으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 높은 최근 시세: 본건의 감정가(236,000,000원)에 비해 최근 매매가(240,000,000원 ~ 353,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 잠재적인 시세 상승 여력이 존재할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

(단, 위 장점들은 '을7' 전세권 인수 부담이 해결되거나 상쇄될 경우에만 유효합니다.)

9. 예상 입찰가

경매 컨설턴트의 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 지침에 따라, 예상 입찰가는 해당 부동산의 순수한 가치에 기반하여 산정합니다. 본 건의 경우, '을7' 전세권 280,000,000원을 인수해야 하므로, 총 매수 비용은 (입찰가 + 280,000,000원)이 됩니다.

최근 매매가 최고가(353,000,000원)를 기준으로 보더라도, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 보수적으로 감정가의 70%로 입찰한다고 가정 시:

예상 입찰가: 165,200,000원 (236,000,000원 * 0.70)

총 예상 비용: 165,200,000원(입찰가) + 280,000,000원(인수 전세권) = 445,200,000원

이는 최근 최고가 매매가 353,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서 현재 조건 하에서는 본 건에 대한 입찰을 권장하기 어렵습니다. 만약 입찰을 진행하신다면, 인수되는 전세권의 실제 효력 및 소멸 가능성을 철저히 재확인한 후, 극히 보수적인 금액으로 접근해야 합니다.

현 조건 하에서 단지 산술적인 예상 입찰가를 제시하자면, 감정가 대비 보수적인 비율을 적용한 금액은 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 165,200,000원.

그러나 본 금액으로 낙찰받더라도, 인수해야 하는 전세권으로 인해 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높음을 반드시 인지하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.