나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21215 [1] 전북특별자치도 군산시 월명동 23-1 클래시움아파트 202동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은전북특별자치도 군산시 월명동 소재 "군산여자고등학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 기능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 아파트(202동) 중 5층 503호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방시설, 승강기, 소화설비, 출입통제설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북동측을 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접하고, 북서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<23-5번지> 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임. <24-9번지,24-10번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <24-11번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <23-1번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(1)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(저촉)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <38-84번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <38-85번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전북특별자치도 군산시 월명동 23-1에 소재한 클래시움아파트 202동 5층 503호입니다.

본 물건은 아파트로 사용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

사용승인일은 2004년 5월 1일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 64.38㎡ (약 19.47평)

건물 면적 (전용면적): 101.66㎡ (약 30.75평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 202,000,000원 (2억 2백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

본 물건은 전북특별자치도 군산시 월명동 소재 "군산여자고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 북동측으로는 폭 약 25미터, 북서측으로는 폭 약 12미터, 서측으로는 폭 약 6미터, 동측으로는 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측 도로를 통해 단지로 진출입합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건이 속한 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 복합적인 토지 이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

주요 용도지역은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며, 고도지구 및 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정된 구역이 포함되어 있습니다.

이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건축 행위나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사다원건설 (2004-05-04)

- 소유권이전: 최숙자 (2004-05-24, 매매)

- 근저당권: 국민은행 (2023-12-28, 금216,000,000원, 말소기준권리)

- 임의경매개시결정: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (2025-08-12, 198,059,534원)

3.2. 권리관계 요약

말소기준권리인 국민은행의 근저당권을 기준으로, 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 216,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 아파트 단지는 주거지역 내에 위치하며, 인근에 군산여자고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 영위에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

군산시 도시기본계획에 따르면, 월명동 일대는 도시지역으로 분류되어 있으며, 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달할 수 있는 지역입니다.

4.2. 단지 정보

단지명: 클래시움

총 세대수: 210세대

총 동수: 3동

주차대수: 총 373대 (지상 4대, 지하 7대와는 별개로, 총괄표제부에 따른 옥내기계식 104대, 옥외기계식 269대 등 총 373대로 파악됨)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

4.3. 교육 환경

인근에 군산여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유동화물건 관련

본 건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 통상적으로 자산유동화증권(ABS) 등의 금융 상품과 관련되어 있을 가능성이 높으며, 특정한 금융 구조를 가지고 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 절차상 특이사항이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로, 투자 전 충분한 검토가 필요합니다.

5.2. 토지 이용 제한

다양한 용도지역, 지구(일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구 등) 및 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축, 또는 기타 개발 행위에 있어 관련 법규의 엄격한 적용을 받을 수 있습니다. 특히, 고도지구 및 시가지경관지구는 건축물의 높이, 규모, 형태 등에 대한 제한을 가할 수 있습니다.

5.3. 미확인 정보

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 실제 거주 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 군산시 월명동에 위치한 클래시움 아파트로, 군산여자고등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정으로, 낙찰 시 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 유동화물건이라는 점과 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 미상인 임대 관계는 투자 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 군산여자고등학교 인근으로 우수한 교육 환경을 갖춘 입지입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 추가 권리 인수 부담이 적습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 단지 내 주차 공간도 충분히 확보되어 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(전용 101.655㎡)의 10층 물건이 2026년 4월 27일에 170,000,000원(1억 7천만원)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 202,000,000원(2억 2백만원)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

5층이라는 층수와 최근 실거래가를 감안할 때, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

투자가치는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.