나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21125 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7 군산나운주공5단지아파트 507동 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ‘신흥초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 구분건물『군산나운주공5단지아파트 507동 6층 602호』로, 주위는 아파트단지가 주로 밀집하여 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제 지역
으로 접근성 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물중 6층 602호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감,
창호:샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 형상의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(78)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

군산지원 2025타경21125 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 45-7번지, 군산나운주공5단지아파트 507동 6층 602호에 소재하며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 61,800,000원입니다.

토지 면적은 31.38㎡ (약 9.49평)이며, 건물 면적은 49.69㎡ (약 15.03평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

제공된 자료에는 특이사항, 주의사항, 특수물건정보가 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, '신흥초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

간선 및 지선 도로망이 잘 정비되어 있고, 대중교통 시설 접근성이 용이하여 지역 내 이동이 편리합니다.

단지 서측으로는 폭 약 30m의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 시가지경관지구에 해당합니다. 또한 대로2류, 소로1류 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 4월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권액 261,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 해당 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 제공된 물건명세서상 해당사항이 없습니다.

등기부 요약상 소유권 이전 기록이 있으며, 최근 소유권 이전은 2025년 8월 4일 상속으로 인한 엄소영외 4명(갑6) 명의로 이루어졌습니다. 이전 소유권자로는 김 (갑2)와 엄 (갑4)가 있습니다.

최근 등기부상 채무로는 한국주택금융공사의 근저당권(을5, 2015-04-21, 261,000,000원)과 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정(갑7, 2025-08-13, 55,244,997원)이 확인되며, 이들은 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 261,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 인수할 임차 보증금이 없음을 의미하며, 권리분석상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 아파트 단지가 밀집된 주거지역에 위치하고 있어, 배후수요가 풍부한 지역입니다.

주변 편의시설 및 생활 인프라는 아파트 단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

구체적인 상권 분석 자료는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 주변의 상권 특성을 가질 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 신흥초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

본건이 속한 군산나운주공5단지 아파트는 1995년 7월 22일 사용 승인된 12개동, 총 1541세대의 대규모 단지입니다.

본 물건(507동 602호)은 15층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 벽식 구조이며, 슬래브 지붕입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

아파트는 총 15층이며, 본 물건은 6층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

총 주차대수는 920대(지상 4대, 지하 23대)로, 1541세대 대비 총 주차대수는 920대로, 세대당 0.6대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 아파트는 1995년 7월 22일 사용 승인되어, 약 30년가량 경과된 노후 아파트입니다. 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈를 고려해야 할 수 있습니다.

토지이용계획상 보호구역(상대, 절대)에 해당되므로, 건축 관련 행위 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 또는 자체 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 군산시 나운동의 주거지역에 위치한 아파트로, 주변 주거환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

단, 1995년식으로 노후도가 있어 향후 유지보수 또는 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

전용면적 49.69㎡(약 15.03평)의 소형 평수로, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 감정평가액 61,800,000원 대비 시세 수준을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요를 가진 아파트 단지 내 위치.

* 권리관계가 명확하여 명도 및 법적 리스크가 적음.

* 15평형의 소형 평수로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

* 군산 지역 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등에 따른 시세 상승 잠재력 고려.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 15.03평)으로 추정되는 아파트의 거래 금액은 4,400만원(2층), 6,000만원(8층), 6,300만원(10층)으로 확인됩니다.

이는 평당 약 293만원에서 419만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 보여줍니다.

본건의 감정평가액은 61,800,000원으로, 이는 평당 약 411만원에 해당합니다.

감정평가액은 최근 거래된 고층(8층, 10층)의 평당 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시장 가격 수준을 반영하는 것으로 판단됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정평가액 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 6,000만원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

(본 입찰가는 시장 상황 및 개인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.