나이스옥션 법원경매 전주 2025타경867 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 186-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 '동남수정아파트' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2022-04-15), 지적재조사사업지구(2022-04-15), 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가,다) 벽돌조 및 시멘트블록조 슬래브지붕 지상 1층 구조로서, 외벽 : 벽돌 및 모르타르위 페이트 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기 등 마감 창호 : 새시 창호 등 입니다. 기호(나) 시멘트 블록조 경량철골지붕 2층 구조로서, 외벽 : 모르타르위 페이트 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기 등 마감 창호 : 새시 창호 등 입니다. 기호(라) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조로서, 외벽 : 모르타르위 페이트 등 마감 내벽 : 타일 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

기호(가,다) : 주택(방3, 주방2, 거실, 현관 등)으로 이용 중이며, 기호 (나) : 주택(방3, 주방, 화장실, 현관 등)으로 이용 중이며, 기호 (라) : 변소로 이용 중입니다.

설비내역

기호(가,다) 및 기호(나)에 위생설비 및 급·배수설비, 심야보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(다)는 공부상 "창고"이나, 현황 본건 건물 기호(가)와 1개동의 주택으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠ ~ ㉣)포함
2. 목록1. 부속건물 6.61㎡는 공부상 "창고"이나 현황은 1층주택 51.23㎡와 1개동의 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2025타경867 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 186-23

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

74,609,280 원

1.5. 토지면적

109. 00㎡ (약 33.02평)

1.6. 건물면적

본건 건물 면적은 110.28㎡ (약 33.36평)이며, 제시외 건물 면적이 32.40㎡ (약 9.80평)입니다.

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 건축년도

1979년 03월 02일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전주시 덕진구 인후동1가에 소재하며, '동남수정아파트' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 지적재조사사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 이력이 확인되며, 2020년 6월 3일 수협은행의 근저당권(60,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 2025년 8월 13일 주식회사충청주류상사의 강제경매개시결정(35,000,000원)으로 본 경매가 진행되었습니다.

3.2. 말소기준권리

2020년 06월 03일 접수된 수협은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로, 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 상권

본건이 위치한 인후동1가는 주거지역을 중심으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시세

본건은 단독주택이나, 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 43~47㎡의 다세대 주택이 2,450만원에서 6,150만원 수준에서 거래되었습니다. 다만, 이는 본건과 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 유사한 시기에 건축된 인근 단독주택의 경우, 토지 면적이 더 넓음에도 불구하고 1억 5천만원 수준의 매매 사례가 확인되었습니다. 본건의 감정가는 74,609,280원으로, 주변 단독주택 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

지역 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 건물은 1979년경 사용승인되어 건축된 지 40년 이상 경과한 노후 건물로, 내부 수리 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 '창고'로 등재된 부속건물이 현황 주택으로 이용 중인 점은 특이사항이며, 향후 활용 또는 행정 처리 시 확인이 필요합니다. (주의사항 2. 참고)

6.3. 기타 리스크

현재까지 파악된 주변 혐오시설(폐기물처리시설 등)의 직접적인 영향은 없는 것으로 보이나, 광역적으로 분포하는 시설에 대한 전반적인 환경은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 인후동1가에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건축된 지 오래되었으나, 토지 면적과 건물 면적을 고려할 때 향후 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 등기부상 특별한 인수 부담은 없으나, 현황과 공부상 차이 및 노후 건물에 대한 수리 비용은 입찰 시 반드시 고려해야 합니다. 임차인 관계가 미상인 점도 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정평가액 대비 주변 단독주택 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 재건축이나 개발 가능성도 염두에 둘 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 74,609,280원이며, 말소기준 권리인 근저당권은 60,000,000원입니다. 주변 단독주택의 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 리모델링 투자 가치 등을 고려할 때, 감정가 대비 110% ~ 130% 수준인 82,000,000원 ~ 97,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후도 및 수리 비용, 그리고 임차인 관련 사항을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가: 90,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.