나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21770 [1] 경상남도 거제시 장평동 13-1 대한아파트 105동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 4층 401호로서,
(사용승인일: 1993.05.17)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 주거용지(공주택용지) , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21770 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 13-1 대한아파트 105동 4층 401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 10월 27일 한국자산관리공사 근저당 (채권액 134,400,000원).

* 본 경매 신청 채권자: 한국자산관리공사 (채권액 101,842,702원, 2025년 8월 6일 경매개시결정).

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023년 4월 5일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 장평초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 따라서 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 인근 지역은 거제시의 주요 주거 지역 중 하나로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 거제시 전체적으로는 폐기물 처리 시설, 화장장 건립 등에 대한 주민들의 우려가 있는 것으로 나타났습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 대한1차아파트

* 주소: 경상남도 거제시 장평동 13-1

* 준공 연도: 1993년 5월 17일

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 312세대

* 최고/최저층: 13층/1층

* 주차대수: 총 279대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설

* 전용면적: 59.97㎡ (약 18.1평)

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 상점, 식당 등이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 장평초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1993년 준공되어 약 33년차로, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 이용상태: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용상황 확인이 어려웠습니다. 탐문 조사 결과 아파트로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 정확한 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 지구단위계획구역: 지구단위계획구역으로 지정되어 있으므로, 건축행위 등 추가 제한사항은 거제시 도시계획과에 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 장평동의 구축 아파트로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도 및 내부 상태 확인 등 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 입지: 장평초등학교 인근으로 교육 환경이 갖추어졌으며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 92,000,000원

* 최근 실거래가 (59.97㎡ 기준): 60,500,000원 ~ 81,000,000원 (2026년 6월)

* 최근 실거래가 중 최고가인 81,000,000원과 감정가 92,000,000원을 고려할 때, 시장 상황 및 물건 상태를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 건물 노후도 및 내부 확인 불가 등의 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.