나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31068 [1] 경상남도 하동군 악양면 동매리 66-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 동매리 소재 '동매마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 취락지대임.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지대내 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (1)토지에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 있을 것으로 판단되는 바 경매 진행시 참고하시기 바라며, 평가 목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정평가하였으니 소유권 확인 및 일괄 경매 여부는 재확인을 요함.

- 본건 기호 (1)토지 지상에 제시 외 수목(감나무 등)은 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있는 것으로 판단되는 바 업무 진행시 참고하시기 바라며, 평가목적 등을 고려하여 수량 사정하여 평가하였고, 지적경계없이 산재되어 식재되어 있는 바 정확한 수량 및 수목 식재 위치는 측량을 요하며, 소유권 확인 및 일괄 경매 여부는 재확인을 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-제시외 수목(감정서상 ㄷ) 매각포함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경31068 (1)

1.2. 소재지

경상남도 하동군 악양면 동매리 66-10

1.3. 토지면적

214. 00㎡ (약 64.7평)

1.4. 용도

대지

1.5. 감정가

13,268,800원

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 동매리 소재 '동매마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 취락지대로서, 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 악양면은 차밭으로 유명한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 농촌 지역 특성상 대중교통 노선이 많지 않을 수 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 접근성

주요 도로로의 연결성은 양호한 편이나, 최종 목적지까지의 접근성은 지역의 도로망에 따라 달라질 수 있습니다. 인접 도로상태는 남동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 환경

본건은 농경지와 임야가 인접한 한적한 농촌 지역에 위치하고 있어 쾌적한 자연 환경을 자랑합니다. 일반적인 편의시설이나 상업 시설은 다소 부족할 수 있으며, 이는 전원생활이나 주말 주택을 위한 입지 특성으로 볼 수 있습니다. 주변 지역에 대한 탐문 및 외부 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 김양희외 2명의 가압류(갑3)입니다. 이 가압류에 대한 본압류(강제경매)가 2025년 7월 22일 접수(갑4)되어 경매가 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 586,105,283원입니다. 매각으로 인해 가압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 매각에서 제외된 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)을 위하여 토지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있으므로, 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 취락지대에 위치한 대지로, 일반적인 상업용 부동산과는 다른 특성을 가집니다. 지역은 '계획관리지역, 자연취락지구'로 지정되어 있어, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이나 주거 시설 개발의 가능성이 있습니다. 악양면은 차 산업이 발달한 지역으로, 관련 특화 상품이나 체험 시설 등과 연계될 경우 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다. 직접적인 상업 활동보다는 지역 사회 기반 시설과의 연계 또는 개인 주택 부지로서의 가치가 우선적으로 고려될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

악양면 소재지나 인근 마을에 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있을 것으로 예상됩니다. (상세 편의 시설 정보는 현장 방문 또는 추가 조사를 권장합니다.)

5.2. 교통

버스 정류장이 인근에 소재하나, 노선 및 배차 간격은 확인이 필요합니다. 자가용 이용이 필수적일 수 있습니다.

5.3. 자연환경

녹지 공간이 풍부하며, 조용한 생활 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)로 인해 토지에 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용 및 처분에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 경계 확정 필요

인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려되어야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 제시외 수목

매각 포함된 제시외 수목(감나무 등)의 정확한 수량 및 위치 확인이 필요하며, 이는 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 자연 지형

완경사지대 내 토지로서, 건축이나 개발 시 토목 공사가 추가로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 대지로, 비교적 낮은 감정가에 경매로 나왔습니다. 채권액이 감정가에 비해 매우 높아, 채권자도 담보 가치보다는 채권 회수에 초점을 맞춘 경매로 보입니다. 매각에서 제외된 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 매우 심각한 리스크이며, 이 부분이 해결되지 않으면 사실상 토지로서의 가치가 크게 훼손될 수 있습니다. 법정지상권 문제가 해결되거나, 해당 리스크를 충분히 감안한 입찰가를 산정해야 합니다. 조용하고 쾌적한 자연환경을 선호하는 개인 주택 부지로는 고려해볼 수 있으나, 법정지상권 문제와 추가적인 측량 및 개발 비용을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

감정가가 낮게 책정되어 있어, 법정지상권 리스크를 해소할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 이용 제한 완화 시 잠재적 가치

계획관리지역, 자연취락지구 내 토지로서, 관련 규제 완화 시 개발 잠재력이 있을 수 있습니다.

8.3. 경관 및 자연 환경

악양면의 아름다운 자연 환경 속에서 전원생활이나 주말 주택 부지로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 13,268,800원이며, 최저매각가격은 제시외 건물 제외로 인해 이보다 제한될 가능성이 높습니다. 그러나 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 50% 수준인 약 6,600,000원에서 70% 수준인 약 9,300,000원 사이에서, 해당 리스크의 해소 가능성 및 추가 비용을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최저매각가격 확인이 필수적이며, 법정지상권 관련하여 명확한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.