나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31110 [1] 경상남도 산청군 신안면 청현리 409-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 ""청현마을회관"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1~4):대상토지까지 차량출입이 가능하고 일반적 대중교통 사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 완경사로서 주택 부속토지로 이용 중임.
기호(2):부정형 평지로서 주택 부속토지로 이용 중임.
기호(3):부정형 완경사로서 주택부지로 이용 중임.
기호(5):부정형 완경사로서 주택 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1):북측으로 세로, 동측으로 소로와 접함.
기호(2):남측으로 세로, 남동측으로 소로와 접함.
기호(3):북측으로 세로와 접함.
기호(5):동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4):계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

제시외건물, 제시외수목이 소재함.(지적개황도 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4)-철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물(사용승인일 : 2006.11.02)로서,
외 벽 :석재타일 마감, 드라이비트 등
내 벽 :벽지바름, 타일붙임, 인테리어 마감 등
바 닥 :몰탈 마감, 타일깔기 등
창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(4):2층 - 주택로 이용 중임.
기호(4):1층 - 창고 및 주택로 이용 중임.

설비내역

기호(4):난방설비 위생 및 급배수설비 기타설비(태양열 설비) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(4 ) 건물의 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 층수는 1층 창고, 2층 주택이나 일반건축물대장은 표시변경(1층 창고 92.45㎡, 2층 단독주택 96.45㎡→1층단독주택 96.45㎡)이 되어 불일치되고 있으며, 현황은 제시목록과 동일하여 현황 및 제시목록을 기준으로 평가하되, 건축물대장의 배치도를 기준으로 1층의 도면을 표시하였는바, 경매 진행시 일반건축물대장의 수정 가능성 등을 재확인하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 (감정서상 기호ㄱ~ㄹ, ⓐ) 매각 포함. 태양열설비 건물가격에 포함 평가
-목록 1,2,3,5 지상 담장,계단 이동 불가능한 조경석등 토지가격에 포함.일부 지상 이동 및 철거 용이한 조형물, 건축시설물 평가제외.
-목록2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록 4의 등기사항증명서상 층수는 '2층'이나 건축물대장은 2014. 5. 21.자로 '1층(1층 창고92.45㎡, 2층 단독주택96.45㎡ → 1층 단독주택 96.45㎡)으로 표시변경 되어 등기사항증명서와 건축물대장이 불일치하고, 건축물대장의 수정 가능성이 있을 수 있으며, 제시외 건물 등을 포함하여 현황을 기준으로 평가하였고, 1층의 이용상태는 "창고 및 주택"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 진주지원 2025타경31110 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 청현리 409-3

용도: 단독주택

감정가: 611,275,860원

토지면적: 2070.20㎡ (약 626.13평)

토지지분: 2070.2㎡ (약 626.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 188.90㎡ (약 57.17평)

건물지분: 188.9㎡ (약 57.17평)

건물 제시외면적: 251.26㎡ (약 76.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 ""청현마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하나, 일반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지 기호(1,3,5)는 부정형 완경사지로서 주택 부속토지 또는 주택부지로 이용 중이며, 기호(2)는 부정형 평지로서 주택 부속토지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측, 동측, 남측, 남동측으로 세로 및 소로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대상 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 06일자 동진주새마을금고 근저당권 (을36, 을34)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 권리인 강홍성 가압류(2025.06.12), 강효기 외 3명 강제경매(2025.08.04, 본건), 진주북부농업협동조합 가압류(2025.09.10) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있습니다. 특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 언급되어 있어, 인수해야 할 법정지상권이 존재할 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* 등기부채권 총액: 약 664,749,886원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역의 주택입니다. 따라서 일반적인 도심 상권과는 거리가 있으며, 상업 시설이나 편의 시설이 밀집되어 있지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세: 제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라 등 구체적인 시세 정보(JSON 분석 요청)가 누락되어 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 감정가가 6억 1천여만원으로 지역 특성을 고려할 때 높은 편으로 평가되었으나, 법정지상권 및 건축물대장 불일치 등의 위험 요소를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편합니다. 인근 편의 시설이나 관공서 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변 환경: 주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 편의시설 이용에는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (주의: 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인 필수)

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2번 토지는 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 존재 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으며, 특수물건정보에 법정지상권이 언급되어 있어, 해당 토지에 대한 제3자의 법정지상권이 성립하고 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 중대한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 건축물대장과 등기사항증명서 층수 불일치: 등기사항증명서상 2층 건물이나, 건축물대장은 2014년 5월 21일자로 1층 창고 및 2층 단독주택에서 1층 단독주택으로 표시 변경되어 불일치하고 있습니다. 실제 이용 현황은 "창고 및 주택"으로 평가되었으며, 건축물대장 수정 가능성도 있습니다. 이는 법적 문제 및 재산 가치 평가에 혼란을 줄 수 있습니다.

* 일괄 매각 포함 내역: 제시외 건물, 수목, 태양열 설비, 담장, 계단, 조경석 등이 감정가에 포함되어 매각됩니다. 일부 이동 및 철거가 용이한 조형물, 건축시설물은 평가에서 제외되었습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 다른 담보물건과의 관계 및 추가적인 채무 부담 가능성을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물(제시외 포함)을 갖추고 있습니다. 감정가는 6억 1천여만원으로 높게 책정되었으나, 입찰 전 반드시 확인해야 할 중대한 위험 요소들을 안고 있습니다. 가장 큰 위험은 법정지상권의 존재 가능성으로, 이는 토지 사용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 건축물대장과 등기부등본 간의 층수 및 용도 불일치는 추후 행정 절차나 재산 가치 평가에 혼란을 야기할 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 문제도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 분석하고 현장 답사를 통해 철저히 확인한 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2070.20㎡ (약 626.13평)의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 주택 및 창고 활용 가능: 현황 "창고 및 주택"으로 이용 중이며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸인 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 토지 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 관계 문제 없이 취득 가능합니다. (단, 법정지상권 인수 여부 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

감정가: 611,275,860원

주요 위험 요소:

* 인수될 가능성이 높은 법정지상권 (토지 이용 제약)

* 건축물대장과 등기부등본 상의 층수 및 용도 불일치 (법적/행정적 문제 가능성)

* 농지취득자격증명 발급 필요 (미발급 시 보증금 몰수)

* 농촌 지역의 한정된 수요

이러한 위험을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 가치가 크게 하락할 수 있으며, 건물 대장 불일치는 잠재적 인수 비용을 증가시킬 수 있습니다.

이에 따라, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 490,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 단순 추정치이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가 자문, 유사 물건 시세 확인, 본건 권리관계 및 법정지상권 성립 여부 확정 등 추가적인 정보 분석 및 현장 답사를 통해 반드시 재검토해야 합니다. 특히, 법정지상권 문제는 본 물건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 입찰 전 명확한 확인이 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.