나이스옥션 법원경매 진주 2025타경835 [1] 경상남도 진주시 지수면 청담리 1412-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.09.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 진주시 지수면 청담리 소재 '하동마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 농가주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편임. 본건 기호(1,11,13)은 일부가 현황 '도로'. 기호(3~5)는 현황 '도로', 기호(6,7)은 '법면', 기호(1,2,13)은 공장부속토지, 기호(8,10,11)은 일단의 공장부지로 이용중임. 기호(1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(3~11) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호(9) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 및 철파이프구조 칼라강판지붕, 경량철골조 판넬지붕 2층건으로서 사용승인일:1997.03.29 (증축:1999.01.18) 철근콘크리트구조부분 외벽: 적벽돌치장쌓기 외 내벽: 모르타르위 페인트마감 등 창호: 새시창 경량철골조분은 벽체: 판넬마감 창호: 새시창 등 이용상황: 공장(동식물관련시설, 도계장)임. 기호(12)일반철골구조 기타지붕(판넬지붕) 2층건물로서 사용승인일: 2021.02.21 벽체: 샌드위치판넬 등 바닥: 콘크리트 창호: 새시창 이용상황: 공장

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 대부분 국내에서 제작 설치한 도계관련시설 및 공통시설(폐수처리설비, 전기설비)로서 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2,3,6,7,13] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함), 2026. 6. 22.자 지수면 사실조회 회신서 참조.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-246호, 제2023-251호, 제2023-252호, 제2023-296호 각 기계.기구 도계자동화라인 Cap` : 6,000수/Hr 1식외 10점(그 중 2명은 소재불명, 감정평가서 참조) 매각포함. 감정서상 기구.기구 기호10, 11은 기호1의 부분 설비라인이나 별도의 공장재단 목록이므로 구분하여 평가함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅍ) 매각포함.
-제시외 물건(감정서상 a, b 관정) 매각포함.
-목록[1,11,13]는 일부 현황 ‘도로’인 점, 목록[3,4,5]는 전부 현황 ‘도로’인 점, 목록[6,7]은 전부 법면인 점을 고려하여 평가함.
-목록[9] 전체 중 증축(증축일: 1999.01.18.) 및 구조를 달리하여 경제적으로 달리하는 부분은 구분하여 평가하되, 증축부분 중 일부 멸실된 부분은 평가에서 제외함. 감정서상 기호 9-1은 전체가 멸실됨.
-목록[9] 2층 부분 등기부등본상 면적은 이동성이 용이한 컨테이너박스 건물이 일반건축물대장에 추가 등재되어 있어, 일반건축물대장상의 면적과 상이한 것임. 해당 컨테이너박스 현황 소재불명임.
-이설 및 철거가 용이한 제시외 컨테이너 4동(감정서상 사진용지 A~D) 매각에서 제외함.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경835 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 지수면 청담리 1412-1

* 용도: 공장

* 감정가: 4,271,868,970원

* 토지 면적: 10,232.00㎡ (약 3,095.23평)

* 건물 면적: 3,026.36㎡ (약 915.49평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 농협은행으로 추정)

1. 1 입지조건

* 본건은 경상남도 진주시 지수면 청담리에 위치하며, '하동마을' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 소규모 공장, 농가주택, 농경지, 순수 임야 등으로 형성된 농림지역의 특징을 보입니다.

* 토지 일부는 현황 '도로' 및 '법면'으로 이용되고 있으며, 이는 토지의 실제 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 본건까지 제반 차량 출입은 가능하나, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 본건 토지는 보전관리지역 및 계획관리지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역에 해당합니다.

1. 2 권리분석

* 본건 부동산은 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하였으나, 모두 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 이러한 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

* 말소기준권리는 2025년 7월 28일자 농협은행의 임의경매 개시 결정 등기(말소)로 추정됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 60억 원 이상으로 파악되나, 매각으로 인해 채권자의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황 상 별도의 인수 대상 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1. 3 상권분석

* 본건이 위치한 진주시 지수면 청담리는 주로 농경지와 임야, 소규모 공장 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 대규모 산업단지나 밀집된 상업 시설보다는 지역 경제 활동이 농업 및 소규모 제조업에 기반을 두고 있을 가능성이 높습니다.

* 공장 용도임을 감안할 때, 주변의 유사 업종이나 연관 산업 시설과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 그러한 활성화된 상권은 파악되지 않습니다.

* 지역 접근성이 높지 않아 배후 수요보다는 특정 산업 활동을 위한 입지로서의 가치가 중요할 것으로 판단됩니다.

1. 4 생활정보

* 인근 지역은 자연환경이 비교적 잘 보존된 농촌 지역으로, 편의시설이나 문화, 의료 시설 등은 면 소재지 또는 진주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 불편한 점은 생활 편의성 측면에서 단점이 될 수 있습니다.

* 본건까지 차량 접근은 가능하나, 최종 진입로 등 상세 접근 경로는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 요건: 본건 토지 중 일부 목록(1, 2, 3, 6, 7, 13)은 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 농지법 관련 규정에 따라 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 현황: 일부 토지(목록 1, 11, 13)는 현황 '도로'로, 일부(목록 3, 4, 5)는 전부 '도로'로, 또 다른 일부(목록 6, 7)는 '법면'으로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 상태 및 면적: 제시외 건물(ㄱ~ㅍ)은 매각에 포함되나, 목록(9) 건물의 2층 부분은 등기부등본상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하며, 이동성이 용이한 컨테이너박스 건물이 일반건축물대장에 추가 등재되었으나 현재 해당 컨테이너박스는 소재 불명 상태입니다. 또한, 증축 부분 중 일부 멸실된 부분은 평가에서 제외되었으며, 기호 9-1은 전체 멸실되었습니다.

* 기계/기구: 공장 관련 기계/기구가 매각에 포함되나, 일부(2점)는 소재 불명 상태입니다.

* 측량 필요성: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 파악되지 않아, 인수 또는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 컨테이너 제외: 이설 및 철거가 용이한 제시외 컨테이너 4동은 매각에서 제외되어 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

* 본건은 경상남도 진주시 지수면에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다.

* 토지 면적 10,232㎡(약 3,095평)와 건물 연면적 3,026.36㎡(약 915평) 규모로, 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 2층 공장 건물(동식물관련시설, 일반공장)로 이용되어 왔습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 농지 취득 관련 요건, 토지 현황(도로, 법면), 건물 상태 및 소재 불명 기계 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 대중교통이 불편하고 주변 개발이 더딘 농촌 지역에 위치하므로, 향후 공장 운영 또는 재건축 시 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 제시된 감정가는 42억 7천만 원 수준이나, 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가와 함께 리스크 요인을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

1. 7 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 3천 평이 넘는 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 기존 공장 설비 활용 가능성: 동식물 관련 시설 및 도계 자동화 라인 등 일부 기계/기구가 매각에 포함되므로, 유사 업종 사업자에게는 초기 투자 비용 절감 효과가 있을 수 있습니다.

* 용도 변경 및 개발 잠재력: 관리지역 내에 위치하여, 향후 지역 개발 계획이나 자체 사업 계획에 따라 용도 변경 또는 부지 활용 계획을 수립할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 경쟁률 기대: 농지 관련 까다로운 요건, 소재 불명 기계, 토지 현황 등의 리스크로 인해 일반 투자자의 참여가 제한될 수 있어, 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 4,271,868,970원입니다.

* 최종 입찰가는 법원 통계, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과, 응찰자 수 및 경쟁 상황, 그리고 본건의 잠재적 리스크(농지 취득, 토지 현황, 건물 상태 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 본 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

* 추후 현장 답사 및 추가적인 권리관계, 물건 상태 조사 후 구체적인 입찰가 범위를 설정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.