나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31105 [1] 경상남도 진주시 이반성면 평촌리 1117-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 진주시 이반성면 평촌리, 이반성초등학교에서 동측으로 직선거리 약480 미터 지점에 위치하고 있으며,
부근은 경지정리된 농경지, 임야, 띄엄띄엄 농가, 농업용 건물 등으로 형성된 면소재지 내 농촌지대로서 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건은 농경지대 내 경지정리`답‘으로서
소형승용차` 영농기계 등 접근이 가능하고, 대중교통사정은 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 농작물 재배용 비닐하우스부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

동측으로 구거(1125 구거)를 사이에 끼고 폭 약1.5 미터 내외의 콘크리트포장 농로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>에 속함.

제시목록 외의 물건

경량철파이프구조 비닐쒸우기 농업용비닐하우스 약1,900 ㎡(기호ㄱ)가 소재하고 있어
구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 보통작물(고추) 재배용 비닐하우스를 운영 중인 것으로 탐문되나 이를 확인하지는 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-토지만 매각
-이설 및 철거가 용이한 제시외물건[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31105 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본정보

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 평촌리 1117-3

용도: 답 (현황: 비닐하우스 부지)

토지면적: 2046.00㎡ (약 619평)

건물면적: 0㎡

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지만 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 이반성초등학교에서 동측으로 직선거리 약 480미터 지점에 위치하고 있습니다.

주위는 경지정리된 농경지, 임야, 띄엄띄엄 농가, 농업용 건물 등으로 형성된 면소재지 내 농촌지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 농경지대 내 경지정리된 답으로서 소형승용차 및 영농기계 등 접근이 가능합니다.

대중교통 사정은 관내 버스 정류장까지의 거리 및 버스 운행 빈도 등을 참작할 때 대체로 보통인 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 사다리형으로서, 현재 농작물 재배용 비닐하우스 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

동측으로 구거(1125 구거)를 사이에 두고 폭 약 1.5미터 내외의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 05월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (168,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 늦거나 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 286,247,675원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, 등기부 요약상 모든 권리는 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 임차 보증금 합계: 0원입니다.

명시된 임차인은 없습니다.

3.3. 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 농업진흥지역 내 농촌지대로서, 주변 개발 잠재력은 제한적일 수 있으나 농업 관련 인프라가 구축된 지역입니다.

4.2. 토지 가치 평가

본 토지의 가치는 농업용지로서의 특성에 중점을 두고 평가되었으며, 감정가는 110,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 이반성초등학교가 위치하고 있어 기본적인 교육시설 접근이 가능합니다.

면소재지 내 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 분포하나, 도시 지역 대비 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 요건

본건은 농업진흥구역 내 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 물건 매각 제외

감정서상 ㄱ~ㄷ로 표기된 제시외 물건 중 이설 및 철거가 용이한 물건은 매각에서 제외됩니다. 본건의 경우, 비닐하우스 일부가 이에 해당될 수 있으며, 이는 실제 취득 후 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 범위는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 환경 및 입지 리스크

진주시 이반성면 발산마을 인근에서 불법 폐기물 매립지가 발견되어 처리가 진행 중인 사례가 있습니다. 이는 지역 내 잠재적인 환경 오염 및 관리 문제와 관련될 수 있습니다.

또한, 진주시에서 신규 쓰레기 소각 시설 설치를 추진하고 있어, 향후 지역 환경에 대한 우려가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 이반성면의 농업진흥지역 내 농지로, 현재 비닐하우스 부지로 이용되고 있어 농업 관련 목적의 매수자에게 적합할 수 있습니다.

토지만 매각되며, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 조건입니다.

등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 물건(비닐하우스 일부)이 매각에서 제외되는 점과, 이반성면 내 불법 폐기물 매립지 존재 및 진주시의 소각 시설 추진 등 지역 환경 관련 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

농업 관련 사업을 운영하거나 신규 사업을 계획하는 경우, 진주시 이반성면의 농업진흥지역 내 토지로서 잠재적 가치가 있습니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 매각으로 인해 해소될 가능성이 높습니다.

인근 이반성초등학교 등 기본적인 인프라 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 110,000,000원을 기준으로 낙찰가의 상한선을 설정할 수 있습니다.

예상 입찰가는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 제시외 물건 제외 범위, 현장 상태, 주변 환경 및 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.