나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31107 [1] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 401-22 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 소재 '하동우체국' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일부 평탄하고, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 주거용 부지로 이용중이고, 일부는 타인점유 상태임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 1~2 미터 내외의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 인접 토지(읍내리 1549, 도로) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)가 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-토지만의 매각이며, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 있음).
-토지 일부 타인점유 상태 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31107 (1)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 401-22

용도: 대지

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 25,758,000원

채권자: 현대캐피탈주식회사

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 소재 '하동우체국' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 관공서, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 해당 지역의 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용 상태: 토지는 일부 평탄하고 일부 경사지가 있는 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 현재 주거용 부지로 이용 중이며, 토지의 일부는 타인 점유 상태인 것으로 파악됩니다.

인접 도로 상태: 물건지 북측으로는 노폭 1~2미터 내외의 진입로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

등기부 요약:

* 1순위 소유권 변경 (2013-06-19): 이

* 2순위 소유권 이전 (상속, 2024-05-29): 이 외 2명

* 3순위 강제경매 (말소기준권리, 2025-08-07): 현대캐피탈주식회사, 채권금액 25,463,509원

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

법정지상권 성립 여지: 본 토지에는 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매각 물건명세서에도 명시된 사항으로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권: 물건지 주변은 주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 상업적 활동이 활발한 중심 상권이라고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 하동우체국 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 주거 지역과 관공서가 인접해 있어 정주 여건 또한 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 일부 타인 점유: 토지 면적의 일부가 타인에게 점유되고 있어, 명도 과정에서의 분쟁 발생 가능성 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 및 제시외 건물 매각 제외: 본 경매는 토지만 매각 대상이며, 감정서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 토지 활용에 제약이 있을 수 있으며, 법정지상권 성립 여지가 있어 해당 건물 소유자와의 관계 설정이 필요합니다.

법정지상권 성립 여지: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

가축사육제한구역: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로의 토지 이용에는 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 하동군 하동읍에 위치한 토지 경매 물건으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 토지만 매각되는 점, 법정지상권 성립 여지, 토지 일부 타인 점유 등의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 제시외 건물은 매각에서 제외되어 있어 해당 건물과의 관계 정립이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건은 토지만 매각되므로, 향후 건축 가능 여부 및 기존 건물과의 관계 설정에 따라 활용 방안이 달라질 수 있습니다. 제시외 건물 및 법정지상권 문제를 명확히 해결할 경우, 주거용 부지로서의 가치 또는 소액 투자 목적의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 25,758,000원입니다. 하지만 법정지상권 성립 여지, 토지 일부 타인 점유, 제시외 건물 제외 등의 제반 리스크 요소를 고려할 때, 입찰가는 이러한 불확실성들을 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 위에 언급된 리스크에 대한 면밀한 분석과 현장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 심도 있게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.