나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31123 [1] 경상남도 진주시 하대동 654-2 하대대영아파트 102동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동소재 「진주중앙고등학교」북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상15층 건물 내 10층 1001호로서,
외벽:몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등
창호:섀시 창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 소방설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량 진·출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 자연경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(상평3-21)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에덴유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(에덴유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상입니다.
2.기타:없습니다.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31123 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 74,000,000원

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 진주시 하대동 654-2 하대대영아파트 102동 10층 1001호

용도: 아파트

건물총면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

토지총면적: 32.43㎡ (약 9.81평)

1.3. 매각 대상

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

매각되는 토지 지분면적: 16.214㎡ (약 4.90평)

매각되는 건물 지분면적: 42.43㎡ (약 12.83평)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인되는 특정 지상권은 없음)

1.4. 구분건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 15층 건물 내 10층 1001호

건물 사용승인일: 1992년 04월 09일

주변 환경: 본 건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

1.5. 아파트 단지 정보

아파트명: 하대대영

총 세대수: 210세대 (2개동)

최고층: 15층

사용승인일: 1992년 04월 09일

주소: 경상남도 진주시 하대동 654-2

관리사무소 연락처: 055-7590573

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본 건 소재 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건 북측으로 차량 진·출입로가 개설되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2008-04-18 접수, 48,000,000원)

매각으로 인해 소멸될 권리:

* 국민은행 근저당 (2008-04-18, 48,000,000원)

* 국민은행 근저당 (2014-10-23, 36,000,000원)

* 진주세무서장 압류 (2016-07-14)

* 롯데캐피탈주식회사 가압류 (2022-04-05, 36,686,440원)

* 오케이저축은행 가압류 (2022-09-20, 15,427,182원)

* 국민건강보험공단 압류 (2023-05-23)

* 진주시 압류 (2024-06-13)

* 이진숙 강제경매개시결정 (2025-08-07, 15,241,569원)

등기부채권 총액: 136,113,622원

3.2. 인수되는 권리

등기부상 별도로 인수되는 권리사항은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 하대동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지와 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있는 일반적인 주거 단지입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 진주중앙고등학교, 금성초등학교, 에덴유치원, 금성초등학교병설유치원 등이 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 진주시는 생활폐기물 소각시설 및 가축분뇨 공공처리시설 설치를 추진 중이며, 이러한 시설이 내동면에 집중되는 경향이 있어 일부 주민들의 반발이 있음을 인지할 필요가 있습니다. (본건 소재지와 직접적인 관련성은 적으나, 광역적인 지역 이슈로 참고)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통망도 갖추고 있어 진주시 내 이동 및 타 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 건물 및 토지의 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰 후에도 해당 지분만큼의 권리만 행사할 수 있습니다. 공유자들과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자는 해당 지분에 대해 우선매수 신고를 할 권리가 있으며, 이는 입찰 경쟁 및 낙찰 후 관계 형성에 영향을 줄 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상되나, 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물 용도 및 지역 제한

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 자연경관지구

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 (학교 등)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 하대대영아파트의 지분 매각 건입니다. 아파트로서의 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편이며, 비교적 최근(2026년 6월~7월)의 실거래가도 확인되어 시세 파악이 가능합니다. 그러나 본 건은 건물 및 토지의 지분으로만 매각되므로, 단독 소유가 아닌 공유 관계에서 발생하는 리스크(공유자 우선매수, 협의 필요성 등)를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 명도 및 소유권 행사 과정에서 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현재 시세 대비 저평가된 지분 물건일 가능성: 감정가는 74,000,000원이지만, 전체 아파트 시세와 비교 시 지분 가치가 합리적이라면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 실거주 목적 시: 명도 및 공유자와의 관계를 원만히 해결할 수 있다면, 공동 소유 형태로 실거주를 고려할 수 있습니다.

* 임대 목적 시: 공유 지분에 대한 임대가 용이한지, 또는 전체 지분 확보 후 임대가 가능한지 등 추가적인 시장 조사와 법률 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 74,000,000원입니다.

최근 아파트 실거래가 (전용 84.86㎡ 기준)는 2026년 6월~7월 기준으로 120,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 확인됩니다.

이는 전체 아파트의 시장 가격이며, 본 건은 약 50%의 지분 매각이므로 지분 자체의 시장 가치는 대략 60,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가 74,000,000원은 이러한 시장 가치 범위 내에 있으며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 85,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 지분 매각의 특성상 낙찰 후 공유자 협의 과정이 예상보다 복잡하거나 불리하게 진행될 경우, 예상보다 낮은 가격으로의 재매각 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.