나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [1] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 진주지원 2025타경31069 (1)

소재지 : 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 1층 101호

용도 : 다세대주택

감정가 : 127,000,000원

토지면적 : 104.38㎡ (약 31.57평)

토지지분 : 104.375㎡ (약 31.57평)

건물면적 : 58.28㎡ (약 17.63평)

건물지분 : 58.28㎡ (약 17.63평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산임의경매

채권자 : (OOOOOOOOOOOO

특이사항 : 공동담보

특수물건정보 : 공동담보

2. 입지조건

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 "진교초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

동측 중로로 진출입이 가능함.

해당 지역은 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(진교초등학교 및 병설유치원)으로 지정되어 있음.

최근 진교면은 복합문화센터 건립 등 컴팩트 도시 조성을 통해 행정, 문화, 교통, 상업, 의료 시설이 도보 10분 생활권으로 통합되는 개발이 이루어지고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(주식회사 에이치엠인베스트먼트, 2022-02-08 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

갑14(임의경매), 갑15(압류), 갑16(압류) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸 대상임.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보가 일부 기재되어 있으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 명확하지 않으므로 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

최근 인근 "스위트캐슬"(2024년 건축, 주101호, 전용면적 32.40㎡)의 경우 2025년 10월에 1억 500만원 ~ 1억 1,000만원에 거래된 사례가 있음 [cite:JSON]. 이는 제곱미터당 약 324만원 ~ 339만원 수준임.

본 물건은 전용면적 58.28㎡ (약 17.63평)으로, "스위트캐슬"의 작은 면적(약 9.8평)보다 약 1.8배 크다는 점을 감안하면, "스위트캐슬"의 거래 사례를 기준으로 했을 때 시장 시세는 감정가(1억 2,700만원)보다 높게 형성될 가능성이 있음.

"삼영"(1991년 건축, 전용면적 70.52㎡)의 경우 2024년 2월에 3,200만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 건축 연도가 오래된 점을 감안해야 함 [cite:JSON].

"진교맨션"의 경우 전용 71㎡가 7,000만원에 거래된 사례가 있으나, 정확한 시점 및 조건 확인 필요.

주변 지역에 특별한 유해시설이나 혐오시설은 없는 것으로 파악됨 [cite:8, cite:9].

5. 생활정보

"진교초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호함 [cite:2, cite:5].

진교면 소재지 내에 하나로마트, 병원, 식당, 카페, 은행 등 다양한 편의시설이 차량 2분 거리 이내에 위치하며, 복합문화센터 건립으로 생활 편의성이 더욱 증대될 전망임.

버스 터미널이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함 [cite:7, cite:14].

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 관련 세부 정보가 미상인 점은 주의가 필요함.

최근 거래된 "스위트캐슬"의 가격 대비 본 물건의 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 시장 가격과의 괴리를 의미할 수 있음. 입찰 시 이러한 시세 변동 가능성을 고려해야 함.

건물이 2017년 건축 허가, 2024년 사용 승인을 받았으나, 이는 신축 건물과는 차이가 있을 수 있으므로 건물 노후도 및 유지보수 상태를 직접 확인하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재의 다세대주택으로, 진교초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

최근 인근 신축 다세대주택의 거래 사례에 비추어 볼 때, 감정가 대비 시세 상승의 여지가 있을 것으로 판단됨.

주변에 유해시설이나 혐오시설이 없는 점은 주거 환경 측면에서 큰 장점임.

권리분석 상 특별한 인수 대상 권리는 없으나, 임차인 관련 세부 사항 확인은 필요함.

8. 투자 포인트

진교면의 지속적인 개발 및 생활 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

인근 신축 주택 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

주변 유해/혐오시설 부재로 인한 쾌적한 주거 환경.

교육 시설(진교초등학교) 및 편의시설 접근성이 우수함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 127,000,000원임.

인근 "스위트캐슬"의 최근 실거래가(105,000,000원 ~ 110,000,000원)와 본 물건의 넓은 면적(58.28㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 높을 것으로 예상됨. "스위트캐슬"의 면적당 가격을 적용 시, 본 물건의 시장 가격은 약 1억 8,800만원 ~ 1억 9,800만원 수준으로 추산됨.

다만, 경매 특성 및 보수적인 접근을 고려하여, 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

따라서 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이를 제안함. (이는 시장 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.