나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12329 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""태화로터리"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2019.05.24)
외벽 : 몰탈위페인트 및 미장돌 붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산광역시 남구 신정동 480-1, 지움포유 4층 402호에 대한 경매 물건입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경12329 (1)이며, 용도는 아파트로 확인됩니다.

감정평가액은 241,000,000원이며, 토지 면적은 15.67㎡ (약 4.74평), 건물 면적은 68.38㎡ (약 20.68평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 5월 24일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "태화로터리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접한 도로망 상태 역시 양호하여 차량 통행에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역으로 분류되며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되는 점은 유의해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 6월 16일자 동래세무서장의 압류 (갑4)로 명시되어 있습니다. 다만, 해당 권리는 등기부상 '말소'로 표시되어 있으나, 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

현재 진행 중인 본건 경매는 2025년 8월 13일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑5)에 따른 것입니다.

등기부상 소유권보존은 2019년 6월 19일 주식회사로얄패밀리 명의로 되어 있습니다.

등기사항을 종합해 볼 때, 본 매각으로 인해 현재 등기된 권리 중 압류, 강제경매 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 29일

* 확정일자: 2022년 9월 20일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 29일

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항입니다. 보증금 인수 금액은 0원으로 계산되나, 권리 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 변수를 고려해야 합니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

신정동 태화로터리 인근은 울산의 중심 상업 및 주거 지역으로, 풍부한 유동인구와 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

본 물건 주변에는 각종 소매점, 음식점, 금융기관 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

아파트 단지와 상업시설이 조화롭게 어우러져 있어 주거 및 상업적 가치를 동시에 지니고 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 15층 규모이며, 본 건은 그중 4층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 미장돌 붙임으로, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었고, 창호는 샷시창호입니다.

현재 아파트로서 이용 중이며, 전반적인 관리 상태는 무난한 것으로 파악됩니다.

내부에는 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있어 생활하는 데 불편함이 없을 것으로 보입니다.

주변 시설로는 태화로터리 인근의 상업 시설, 금융기관, 관공서 등이 있으며, 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

사전 조사 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박 의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정되므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 신축 건축 행위에 대한 제약이며 이미 준공된 아파트에는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 보입니다.

강제 경매 절차가 진행 중이므로, 추후 법적 절차상의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 핵심 상권인 태화로터리 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년에 준공된 신축급 아파트로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대되며, 주변 생활 편의시설과의 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 의 특이 권리 관계는 명도 시 반드시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 울산 남구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 관리상태가 좋다면 거주 만족도 높음.

* 생활 편의성: 풍부한 주변 상업 시설 및 교통망으로 인한 높은 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 241,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본 물건은 강제 경매로 진행 중이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박 의 존재로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 매각 사례, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 조사하는 것이 필수적입니다.

감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 약 90% ~ 100% 범위 내에서 검토 가능할 것으로 판단됩니다. (예: 217,000,000원 ~ 241,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.