나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12196 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층309호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""신정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 가로망상태는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제3층 제309호로서,
외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로 및 북서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12196 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 (신주소: 울산광역시 남구 봉월로 117) 수아지오시티 3층309호

용도: 도시형생활주택

감정가: 171,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 34.54㎡ (약 10.45평)

토지/건물 일괄매각 여부: 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

주요 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설, 공동주택 (집합건축물 표제부상)

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 신정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 울산광역시청, 롯데마트, 업스퀘어 등 주요 공공기관 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도로망 상태는 양호합니다.

인접 도로상태

남동측으로 대로(폭 25m~30m)와 북서측으로 소로(폭 8m~10m)에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리인 전세권(을1, 강민정, 160,000,000원)이 매각으로 인해 말소됩니다. 이에 따라 을구의 모든 권리 및 그 이후에 설정된 갑구의 권리(압류, 임의경매) 등이 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. (지상권 개요 없음)

말소기준권리

을1. 전세권 설정 (강민정, 2023-04-28) - 금액: 160,000,000원. 본 권리가 말소기준권리가 되며, 이보다 늦은 모든 등기는 매각으로 소멸됩니다.

채권총액

등기부채권 총액: 160,000,000원 (을1. 전세권 설정 금액 기준)

임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강 은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 160,000,000원에 대한 배당신고를 하였으나, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계

0원. 본 경매 물건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건 건물은 업무시설, 제2종근린생활시설, 공동주택으로 구성된 복합 건물로서, 인근에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보의 건물들은 건축 연도가 1970년대~1980년대 후반으로 본건(2018년 사용승인)보다 노후화되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 외부 정보 검색 결과, 동일 건물인 수아지오시티 3층 309호의 2024년 1월 실거래가가 210,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 본건의 감정가 171,000,000원보다 상당히 높은 수준으로, 본건의 감정가가 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

신정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 울산광역시청, 롯데마트, 업스퀘어 등 관공서 및 대형 쇼핑 시설이 가까워 편리한 생활이 가능합니다.

건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 25층 건물입니다. 대상 물건(3층 309호)은 치장석 및 몰탈위 페인팅 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 샤시 창호로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 정보

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 25층 높이에 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인

임차인 강 은 보증금 160,000,000원을 가지고 있으나 대항력이 없어 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 보증금은 경매 절차를 통해 배당받아야 하며, 인수 보증금은 0원입니다. 배당 신고일자(2025-08-11) 및 기타 사항으로 인해 배당 순위 및 금액에 변동이 있을 수 있으나, 이는 매수인에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지 않습니다.

공부와의 차이

건축물 현황과 공부상 내용에 차이는 없습니다.

기타 참고사항

임대 관계가 미상으로 파악됩니다.

혐오시설

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 신정초등학교, 관공서, 상업 시설 등이 위치한 계획적인 도심 지역입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 중심부에 위치한 현대적인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 입지 조건이 매우 좋습니다. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금도 인수되지 않아 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성된 점을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 도심 입지: 울산 남구 중심 상권 및 행정 중심가 인접

* 현대적인 건물: 2018년 준공으로 노후화 걱정 적음

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 최근 실거래가 확인 (210,000,000원)

* 안정적인 임대 수요: 역세권 및 상업 지역 인근으로 임대 수요 풍부

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2024년 1월) 210,000,000원과 감정가 171,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 최소 200,000,000원 이상으로 판단됩니다.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 205,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 특히, 최근 실거래가 수준인 210,000,000원 부근을 목표로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.