나이스옥션 법원경매 진주 2025타경844 [1] 경상남도 산청군 산청읍 산청리 211-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 산청읍 산청리 소재 '산청버스터미널' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 미성숙 상가지대로서, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지임.
일련번호(3): 평지내 사다리형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,3): 북서측으로 약 16미터폭 및 서측으로 약 6미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
일련번호(3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(3): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건으로서,
외벽: 목재사이딩 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

1층 근린생활시설 및 2층 단독주택임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 1,2층 일부는 증축으로 인해구조 및 내용년수 등을 달리하는 바, 구분하여 평가
- 목록3. 공부상 지목은 ‘대’이나, 현황 ‘도로’ 상태 및 소로3류 저촉부분인 점을 감안하여 평가
- 토지의 경계 및 건물의 정확한 위치 확인에는 지적측량을 요함
- 임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경844 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 산청읍 산청리 211-5

용도: 단독주택 (건물은 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용 중)

감정가: 717,067,700원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 357.00㎡ (약 108평)

건물면적: 393.34㎡ (약 119평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 산청읍 산청리 소재 '산청버스터미널' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아직 성숙되지 않은 상가지대로, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상태

지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다. 본건은 북서측으로 약 16미터폭, 서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

일련번호(1) 토지는 평지 내 사다리형의 주상용 건부지입니다.

일련번호(3) 토지는 평지 내 사다리형으로, 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로' 상태입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부에는 소유권 이전 내역과 함께 산청군산림조합의 근저당권(400,000,000원, 말소기준권리), 산청군의 압류, 문현숙의 강제경매(본건) 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 산청군산림조합의 근저당권(400,000,000원, 말소기준권리), 문현숙의 전세권설정(200,000,000원), 김수민의 전세권설정(90,000,000원) 및 문현숙의 강제경매(본건)가 등기되었으나, 이 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김복곤

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2012-12-13

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 2천만원에 대한 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-02

확정일자: 2024-08-02

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-02

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

* 임차인: 문

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: (미상)

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 김복곤 임차인의 대항력 존재로 인해 실제 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 산청읍 산청리 지역은 산청버스터미널 인근에 위치하나, 아직 상권이 미성숙한 단계입니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 단독주택 위주의 상권으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

산청버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용에 편리합니다. 주변에 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산청버스터미널이 인근에 있으며, 지역 내 편의점, 소규모 상점, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설은 산청읍 소재지 내에서 이용 가능합니다.

5.2. 교통

북서측 약 16미터폭, 서측 약 6미터폭의 도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다. 산청버스터미널을 통한 시외버스 이용도 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김복곤은 2012년부터 거주하며 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사 및 법적 검토가 반드시 필요하며, 낙찰 후 보증금 인수 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 현황 및 지적 측량 필요성

일련번호(3) 토지가 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 소로3류에 저촉되어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지의 정확한 경계 및 건물의 위치 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

6.3. 건물 증축 부분

건물(목록2)은 1, 2층 일부가 증축되어 구조 및 내용년수가 다를 수 있어, 감정평가 시 구분하여 평가되었음을 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 산청군 산청읍 옥산리에 축산폐수처리장, 하수종말처리장 등이 포함된 '혐오시설 밸리'가 조성된 사례가 있으나, 본건 소재지(산청리 211-5)와 직접적인 인접성이나 영향권 내에 있는지는 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 검색 결과 상 해당 혐오시설 단지는 본건 소재지와는 다소 떨어진 지역에 위치한 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 산청버스터미널 인근에 위치한 복합 용도의 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 활용되고 있으며, 토지 357㎡(약 108평)와 건물 393.34㎡(약 119평)를 일괄 매각합니다. 입지 조건은 교통이 편리하고 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 상권은 아직 미성숙한 단계입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 김복곤의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 법적 리스크는 여전히 존재합니다. 또한, 일부 토지가 현황상 도로로 이용되고 소로3류에 저촉되는 점, 증축된 건물 부분 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 산청버스터미널 인근이라는 지리적 이점

* 1층 근린생활시설 및 2층 주택으로 활용 가능한 복합 용도 건물

* 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력 보유

* 향후 상권 발전 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 감정가는 717,067,700원입니다. 주변 부동산 시세 분석 결과, 산청군 산청읍 일대 단독주택 및 상가 주택의 매매가는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 평당 약 40만원에서 100만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인 김복곤의 존재, 토지 일부의 도로 현황 및 지적 측량 필요성 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수 보증금 발생 가능성도 완전히 배제할 수 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 5억 2천만원 ~ 6억 1천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 정확한 가치를 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.