나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12319 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""신정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제7층 제705호로서,
외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로 및 북서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12319 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 7층705호

구분: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설, 공동주택 포함)

건축물: 2018년 10월 17일 사용승인, 철근콘크리트구조, 25층 건물 중 7층

토지 면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 30.41㎡ (약 9.20평, 전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산강제경매

감정가: 150,000,000원

2. 입지조건

위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근

주위 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 혼재 지역

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 편리)

도로: 남동측 광대로, 북서측 소로와 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 30일자 울산세무서장의 압류 (등기부 갑5)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

주요 권리 분석:

* 임차인 현황: 박건희 (보증금 150,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 4월 8일

* 배당신고일자: 2025년 8월 12일

* 대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인이지만, 배당을 통해 보증금 전액 회수가 가능할 것으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

기타 권리: 소유권이전 (신탁등기 말소), 강제경매 (박건희, 150,000,000원, 말소 예정)

4. 상권분석

지역 특성: 신정초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역

주변 시설: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 밀집

상업성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리

발전 가능성: 주변 개발 계획 및 지역 활성화 여부에 따라 가치 상승 기대

5. 생활정보

주변 환경: 신정초등학교 근접, 교육 환경 양호

편의 시설: (제공된 정보 부족으로 상세 파악 어려움, 추후 조사 필요)

교통: 버스 정류장 인근으로 시내 접근성 우수

건물 내 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 갖춤

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 150,000,000원이 경매 절차를 통해 배당받아 회수될 것으로 분석되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 배당 순위 및 실제 배당률에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 물건 명세서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 박 임차인이 명시되어 있어 해당 임차인 외 추가 임차인 유무 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 도시형생활주택 용도상 실질적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 탁월한 입지 조건과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다.

주변 학군 및 교통망이 잘 갖추어져 있으며, 일반상업지역에 위치하여 향후 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당 가능성이 높아 인수 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2018년 사용승인된 현대식 건물로, 상대적으로 오래된 주변 건물 대비 가치 우위

대항력 있는 임차인 인수 부담 없음 (보증금 전액 배당 예상)

역세권은 아니지만, 주요 도로 및 버스 노선에 인접하여 뛰어난 접근성

일반상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 시세 분석:

본건은 30.41㎡(약 9.20평) 규모의 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보(1978~1979년 건축, 62.31~70.18㎡)는 본건과 건물 유형, 건축 연도, 면적 등이 크게 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 이러한 비교 대상으로는 본건의 실제 시장 가치를 정확히 파악하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 감정가(150,000,000원)를 시장 가치의 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인 박 의 보증금(150,000,000원)이 경매 절차를 통해 전액 배당받을 가능성이 높아, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액은 없다고 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 157,500,000원

감정가 대비 약 105% 수준으로, 시장 가치를 반영하고 경쟁 가능성을 고려한 금액입니다. 입찰 전 최근 거래 사례 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.