나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31637 [1] 대구광역시 서구 내당동 911-107 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 ""내서초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 201호 단위세대로서,
- 외벽 : 외장타일 등 마감,
- 내벽 ; 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2021-06-16)(상지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구
내서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 서구 내당동 911-107번지에 소재한 다세대주택 2층 201호입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경31637 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 53,000,000원입니다.

본건은 토지 및 건물 지분의 매각 대상입니다.

토지 면적은 60.62㎡ (약 18.33평)이며, 토지 지분은 20.2063125㎡ (약 6.11평)입니다.

건물 면적은 68.71㎡ (약 20.81평)이며, 건물 지분은 22.901042999999998㎡ (약 6.93평)입니다.

건축물 현황상 본 건물은 1995년 12월에 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며, 총 8세대가 거주하고 있습니다. 본건은 이 중 2층 201호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 서구 내당동에 위치하며, 내서초등학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 세로장방형의 형상을 하고 있으며, 인접 필지와 등고 평탄하게 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(상지유치원, 대구내서초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건 경매의 말소기준권리는 2025년 8월 6일 접수된 주식회사 대한채권관리대부의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부 요약은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1996-10-18 소유권 이전 (김영고)

* 갑2: 2004-03-16 소유권 이전 (제갈영자)

* 갑3: 2025-07-14 소유권 이전 (김미림 외 2명, 상속)

* 갑4: 2025-08-06 3번 김창식 지분 강제경매 (주식회사 대한채권관리대부) - 말소기준권리

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구광역시 서구 내당동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 내서초등학교와 상지유치원이 위치하여 교육 환경은 우수한 편입니다.

주거 밀집 지역의 특성상 혐오시설은 검색되지 않아, 주거 환경에 부정적인 요소는 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 좋아 시내외 이동이 용이합니다.

* 교육: 내서초등학교와 상지유치원이 인접하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각됩니다. 이는 향후 다른 공유자들과의 재산권 행사, 관리, 처분 등에서 협의가 필요하며, 이에 따른 복잡성과 잠재적 갈등 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 경매 절차에서 공유자가 우선매수 신고를 하였으나, 매수 보증금 미납으로 그 효력이 실효되었습니다. 이후 절차에서는 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 수 없다는 점은 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 위험 요인이 될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후: 1995년에 건축된 건물로, 시간이 경과함에 따라 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대구 서구 내당동에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건으로, 입지상 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주요 특징은 지분 매각이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점이며, 이러한 부분에 대한 신중한 고려가 요구됩니다.

현재 감정가가 최근 시장 거래 시세 대비 상당히 낮게 책정되어 있어, 투자 관점에서 잠재적인 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 감정가(5300만원)는 전용면적(68.71㎡) 기준 시세(약 1.1억~1.2억원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 지분 매각을 통한 시세 차익 기대: 지분 매각이라는 특수성을 감안하더라도, 향후 공유자 문제 해결 또는 재개발 가능성 등을 고려할 때 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주거지 내 입지: 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 안정적인 주거지로서의 가치를 가지며, 향후 재개발 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 3년간(2026년 3월 기준) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 전용면적(68.71㎡)과 유사한 면적대의 주택들이 ㎡당 약 163만원에서 177만원 사이에서 거래되었습니다.

이를 토대로 본 건의 총 가치를 보수적으로 추정하면 약 1.1억원에서 1.2억원 수준으로 판단됩니다.

본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사 이력과 임대 관계 미상이라는 위험 요소를 고려하여 시장 시세 대비 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

그럼에도 불구하고, 감정가(5,300만원)와 시장 시세(1.1억~1.2억원) 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 감정가의 130%에서 150% 범위의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

종합적인 시장 분석과 잠재적 리스크 요소를 반영하여, 본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 지분 매각으로 인한 추가 할인 가능성과 위험 요소를 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.