나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31631 [1] 대구광역시 달서구 장기동 535 장기협성휴포레 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 ""장동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층 지상20층건 중 3층 303호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 마감.
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m∼30m)(대로3-13호선)(접합), 중로2류(폭
15m∼20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<
교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 부설주차장(저촉)
<주차장법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31631 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 대구광역시 달서구 장기동 535, 장기협성휴포레 101동 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 3층 지상 20층 건물 중 3층 303호

총 세대수: 155세대

준공일: 2016년 8월 25일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

건물 전용 면적: 69.84㎡ (약 21.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 기타 기본 정보

용도: 아파트

건물 제시외 면적: 0㎡

토지 제시외 면적: 0㎡

2. 입지조건

3.

4.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 장동초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 15미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 대로3류, 중로2류에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 부설주차장(저촉) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2016.09.19 (주식회사협성건설)

소유권 이전: 2016.11.28 (하정미)

주택 임차권 (을1): 2024.05.17 접수, 권리자 조 (임차인), 권리금액 350,000,000원, 말소: 인수 (확정일자 2022.04.25, 전입일자 2022.04.29)

압류 (갑9): 2022.12.05 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

강제경매 (갑13): 2025.08.06 접수, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 368,148,508원

압류 (갑14): 2026.04.21 (달서구) - 말소

3.2. 임차인 분석

임차인: 조

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 29일

확정일자: 2022년 4월 25일

배당신고일자: 2024년 5월 17일

대항력: 있음

특이사항: 임차인은 선순위임차권자로서 대항력이 있으며, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

주의: 보증금 350,000,000원이 전부 배당되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차보증금 350,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장기동 일대는 주거단지와 상업시설, 학교 등이 혼합된 지역입니다.

중심상업지역으로 분류되어 있어 향후 상업 활동 및 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

인근에 근린생활시설이 다수 분포하며, 주거민을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

(별도 외부 검색을 통해 혐오시설 확인 필요. 현재 제공된 정보 내에서는 확인되지 않음.)

5. 생활정보

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5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 장기협성휴포레

주소: 대구광역시 달서구 장기동 535

준공: 2016년 8월 25일

총 세대수: 155세대

동수: 2개동

최고층: 20층

주차: 총 17대 (지상 4대, 지하 4대, 전기차충전기 지하 5대)

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 교육 시설

인근에 장동초등학교 등 교육 시설이 소재합니다. (상대보호구역, 절대보호구역 지정)

5.3. 편의 및 상업 시설

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내 또는 인근 편의시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간 등.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 조 씨의 보증금 350,000,000원 전액 또는 일부 인수 가능성입니다.

현재 진행되는 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

임대차 관계 및 보증금 회수 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 리스크

현재 진행 중인 강제경매 채권액(368,148,508원)과 인수되는 임차인 보증금(350,000,000원)을 합산하면 최소 7억 원 이상의 채무가 존재합니다.

배당표를 통해 말소되지 않는 권리가 있는지 재확인해야 하나, 을1 임차권의 인수 조건이 명시되어 있어 이에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 부설주차장(저촉) 표기가 있으나, 집합건물로서 일반적인 주차장 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

중심상업지역 지정은 개발 가능성을 시사하나, 향후 지역 개발 방향에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 달서구 장기동에 위치한 아파트로, 주변 환경이 안정적인 편입니다.

하지만 3.5억 원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하여, 이 부분이 낙찰가의 결정에 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

감정가(2.65억)보다 높은 임차인 보증금(3.5억)은 현재 시장 가치와 비교했을 때 부담스러운 부분입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 시세 대비 저평가 가능성 (잠재적)

최근 69.84㎡ 면적의 매매 사례는 290,000,000원 (2025년 8월, 17층)입니다. 본건의 감정가는 265,000,000원으로, 임차인 보증금 인수 부담을 제외하면 시세 대비 낮은 감정가입니다.

8.2. 향후 임차인 보증금 문제 해결 시 가치 상승 기대

임차인이 보증금을 전액 회수하거나, 매수인이 이를 해결한 후 임차인 관계가 정리되면 온전한 시세 반영이 가능합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 본건과 동일 면적(69.84㎡)의 매매 사례는 290,000,000원 (2025년 8월, 17층)입니다.

하지만 본건은 3층이며, 350,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 있습니다.

현재 경매 채권액(368,148,508원)과 임차인 보증금(350,000,000원)을 합하면 최소 718,148,508원에 달하므로, 이 금액 이하로 입찰하는 것은 실익이 없을 수 있습니다.

투자자는 최소한 임차인 보증금 인수액(350,000,000원)과 경매 채권액(368,148,508원)을 고려해야 하며, 여기에 추가적인 인수 부담, 명도 비용, 그리고 희망 수익률을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 265,000,000원 이하의 입찰은 현실적으로 어렵습니다. 임차인 보증금 인수액을 고려하여, 350,000,000원 수준 이상으로 입찰가를 고려하되, 최종 입찰가는 본건의 권리관계 및 시장 상황에 대한 심층적인 추가 분석 후 결정되어야 합니다.

안전한 입찰가 산정을 위해서는, 임차인 보증금 전액을 배당받지 못한다고 가정하고, 이에 대한 인수 비용까지 고려하여 최저 350,000,000원 이상으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.