나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31640 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1439 가람마을 108동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 '도원초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '가람마을'
제108동 제8층 제803호로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대
이며, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 제8층 제803호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 장판지 및 타일붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35M 및 서측으로 폭 약 25M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(세부
사항은 녹색환경과문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31640 (1)호로 진행되는 본 물건은 대구광역시 달서구 도원동 1439번지, 가람마을 108동 8층 803호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 140,000,000원이며, 토지 지분 면적은 33.18㎡ (약 10.04평), 건물 면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치하며, 주변에 도원초등학교가 북서측 인근에 있습니다.

단지명은 '가람마을'로, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕의 20층 건물 중 8층에 위치하며, 기본적인 내부 및 외부 마감 상태를 갖추고 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 35M, 서측으로 폭 약 25M의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건은 양호합니다.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

대로 1류(폭 35m~40m) 및 대로 3류(폭 25m~30m)에 접하며, 보행자 전용도로와도 접합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청 문의 요망), 택지개발지구(택지개발사업 완료) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다.

말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 임의경매(채권자: 파산채무자)입니다.

등기부 요약에 따르면, '을구 13번' 주택임차권(채권자: 김홍수, 금액: 180,000,000원)이 2024년 4월 30일 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

이 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

주의사항에는 '대항력 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 기재되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 김홍수 씨는 2021년 10월 22일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 180,000,000원, 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 4월 30일이며, 대항력은 '있음'으로 표시되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에서 '을13' 주택임차권의 말소 여부가 '인수'로 되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동의 가람마을 아파트 단지에 속해 있으며, 인근에 학교 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변은 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로 형성되어 있으며, 최근 2026년 6월부터 7월까지 동일 면적(59.99㎡)의 아파트 매매 거래가 108,000,000원에서 130,000,000원 사이에 이루어졌습니다.

전월세 거래 정보 또한 존재하며, 이는 해당 지역의 꾸준한 수요를 보여줍니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 '가람마을2단지'이며, 1997년 3월 20일에 사용승인되었습니다.

총 11개 동, 920세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

세대당 평균 주차 대수는 약 0.66대 (총 603대 / 920세대)로, 지하 주차 공간을 상당수 확보하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

본 물건은 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김홍수 씨의 보증금 180,000,000원 인수 부담입니다.

해당 임차인은 2021년 10월 22일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추었으며, 이 날짜는 말소기준권리보다 앞섭니다.

경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

최근 시세(평균 약 117,000,000원) 및 감정가(140,000,000원) 대비 임차인의 보증금(180,000,000원)이 매우 높아, 배당을 통한 전액 변제 가능성이 희박하여 실질적인 인수 금액이 클 것으로 예상됩니다.

이로 인해 매수인이 예상치 못한 상당한 금전적 부담을 떠안을 위험이 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구의 일반적인 아파트 단지에 위치하며, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

최근 시세 또한 꾸준히 형성되어 있어 향후 가치 상승의 잠재력도 있을 수 있습니다.

그러나 '청산을 위한 형식적 경매'라는 점과 더불어, 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 180,000,000원 보증금 인수 부담입니다.

이로 인해 낙찰가가 시세보다 훨씬 낮게 결정되더라도, 실질적인 인수 금액은 훨씬 높아져 투자 대비 수익을 기대하기 어려운 매우 위험한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 180,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점 자체입니다.

만약 임차인과의 협상 또는 형식적 경매의 특수성을 통해 인수 금액이 크게 줄어들거나, 매각 후에도 소멸된다는 법적 해석이 명확히 이루어지지 않는 한, 일반적인 투자 관점에서는 큰 매력을 찾기 어렵습니다.

현재 파악된 정보만으로는 순수 투자 관점에서 긍정적인 포인트가 매우 제한적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

최근 실거래가 평균 약 117,000,000원, 감정가 140,000,000원을 고려할 때, 해당 보증금을 인수하게 되면 총 투입 비용이 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

엄밀히 계산하면, 시장 가치(약 117,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(180,000,000원)을 제외하면 마이너스가 되므로, 본 물건에 대한 입찰은 매우 신중해야 합니다.

만약 위험 부담을 감수하고 입찰을 고려한다면, 법적 절차 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 잠재적 인수 금액을 감안한 매우 보수적인 금액으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수 금액을 고려할 때, 일반적으로 적용되는 감정가의 80% 수준인 112,000,000원 또는 최근 거래 평균가인 117,000,000원보다 훨씬 낮은 금액을 제시해야 하지만, 그럼에도 불구하고 잠재적 손실 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제시하나, 이는 인수해야 할 보증금 180,000,000원을 고려하면 사실상 투자가치가 매우 낮음을 의미합니다.

1.9. 주변 시설 검색 결과

대구광역시 달서구 도원동 1439번지 일대를 지도 서비스로 검색한 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주로 주거용 아파트 단지와 상업 시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.