나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4008 [1] 경상북도 포항시 북구 남빈동 415-12 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 포항시 북구 남빈동 소재 '남빈사거리' 북동측 인근에 위치하며 주변은 시가지상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 제반교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로 현황 '상업용 건부지' 으로 이용 중임.

인접 도로상태

서측 폭 약 25m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭25m ~ 30m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 중점경관관리구역(시가지)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

알씨조 스라브지붕 4층 건물로,
외 벽 : 몰탈위 페인트마감 등
내 벽 : 벽지, 몰탈위 페인팅 및 일부 타일마감 등
바 닥 : 강마루, 장판지, 세멘물갈기 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

1층~3층 : 영업소
4층 : 주택

설비내역

급배수시설 및 위생설비 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

제시 목록상 기호(가) 4층 부분은 영업소이나 현황 '주택'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함 ②목록2. 공부상 4층부분은 영업소이나 현황 '주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4008 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 남빈동 415-12 (도로명주소: 경상북도 포항시 북구 중앙로 268)

토지면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

건물면적: 214.14㎡ (약 64.78평)

건물 제시외면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지/건물 일괄매각 대상 (제시외 건물 포함)

용도: 판매시설 (건축물대장 상 제1종근린생활시설)

감정가: 538,628,700원

경매구분: 부동산임의경매

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물

건물 사용승인일: 1964년 11월 27일

감정평가 요약:

본건 토지는 포항시 북구 남빈동 소재 '남빈사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 시가지상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난함.

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로 현황 '상업용 건부지'로 이용 중임.

서측 폭 약 25m 포장도로와 접함.

이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭25m ~ 30m)(접함), 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역(시가지).

건물 내부: 1층~3층 영업소, 4층 주택으로 이용 중 (공부상 4층은 영업소이나 현황 주택으로 이용 중).

내부 설비: 급배수시설 및 위생설비 구비됨.

2. 입지조건

본건은 포항시 북구 남빈동의 핵심 상권인 남빈사거리 인근에 위치하고 있으며, 주변은 시가지상가 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 서측으로 폭 약 25m의 대로변에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 교통사정 또한 양호한 편입니다. 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 포항영일만관광특구 및 시가지 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 부동산 임의경매 사건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 4월 10일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(400,000,000원)입니다 [토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

이후 접수된 포항시의 압류, 수성세무서장의 압류, 부림새마을금고의 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

따라서 본 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 경매개시결정 등)를 말소하고 소유권을 취득하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [물건명세서 참고사항].

임차인 현황:

* 임차인: 박승태

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

인수 보증금 합계는 0원이며, 명도 대상 임차인은 박승태 씨 한 명입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남빈동 일대는 포항시의 핵심 상권 중 하나로, 죽도시장, 중앙상가 등과 함께 과거부터 포항의 중심지 역할을 해왔습니다. 과거에는 포항역과 포항시청이 인접해 있었던 번화가였으며, 현재도 주요 은행, 영화관, 프랜차이즈 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다. 대로변에 위치하고 있어 접근성이 뛰어나며, 일반상업지역으로 다양한 상업시설 운영이 가능합니다. 다만, 최근 시내 상권 일부가 쇠퇴하는 추세라는 분석도 있으나, 관광특구 지정 및 개발 사업 추진 등으로 지역 활성화 잠재력 또한 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 포항 도심권에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 인근에는 죽도시장, 중앙상가 등 재래시장 및 상업지구가 있어 쇼핑과 편의시설 이용이 용이합니다. 교통망 역시 잘 갖추어져 있어 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로 이동 시 주요 도로망 접근성이 좋습니다. 또한, 영일만관광특구 지역에 포함되어 있어 향후 관광 인프라 개발에 따른 수혜도 기대해 볼 수 있습니다. 현재까지 검색된 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 4층 용도 불일치: 건축물대장상 4층은 영업소로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 이용 중이라는 점은 향후 행정적인 제재나 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다. 이는 경매 명세서의 '물건명세서 참고사항'에도 기재되어 있어, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물 11.30㎡가 포함되어 있으므로, 이에 대한 명도 및 처리 계획을 수립해야 합니다.

* 상권 쇠퇴 가능성: 일부 분석에 따르면 포항 구도심 상권의 쇠퇴 경향이 나타나고 있어, 임대 수요 및 상가 활성화에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 관광특구 개발 불확실성: 영일만관광특구 개발 사업이 진행 중이나, 일부 대규모 프로젝트가 지연되거나 중단된 사례가 있어 투자에 따른 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남빈동의 중심 상업지역에 위치한 4층 건물로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 대로변에 위치하여 접근성이 우수하고, 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 점은 장점입니다. 그러나 4층의 용도 불일치, 제시외 건물 포함, 상권 쇠퇴 가능성, 관광특구 개발의 불확실성 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 상업용 부동산의 임대 수익 및 향후 시세 차익을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 황금 입지: 포항시 남빈동 대로변의 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 가시성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 관광특구 개발 호재: 영일만관광특구 개발 사업 등 지역 활성화 프로젝트 추진으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 1~3층은 영업소, 4층은 주택으로 이용 중이며, 향후 용도 변경 및 내부 수리를 통해 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 538,628,700원으로 시작합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황, 임대 수요, 건물 상태, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 포항시 상가 경매 시장의 낙찰가율이 40~50% 수준으로 분석되는 점과 감정가격을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 가치 평가와 최신 시장 동향 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 3억 7천만 원 ~ 4억 8천만 원 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 감정평가액 및 검색된 시장 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가와는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.