나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4010 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 5층 508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ""대흥중학교"" 남서측 인근에 위치하는 ‘1차우방타운 제108동 제5층 제508호’ 단위세대로서, 인근은 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제5층 제508호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지, 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지에 위치하여 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로 ‘아파트 부지 및 단지 내 상가부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천공보호구역(용흥)<온천법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 등의 유무, 내부마감상태 등은 구체적으로 확인할 수 없었는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4010 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 5층 508호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제5층 제508호에 해당합니다.

외벽은 몰탈 위 페인트칠, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지에 위치한 부정형 토지로, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트 부지 및 단지 내 상가부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 북서측으로 약 12미터, 서측으로 약 8미터, 남측으로 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공보호구역(용흥)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 주식회사별과비 → 이여령 → 최희광 순으로 이전되었습니다.

- 주택임차권: 김태련 (금액: 163,000,000원, 전입/확정일자: 2022-04-20, 배당신고일자: 2024-04-26)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (청구금액: 163,000,000원, 말소기준권리)

- 압류: 국민건강보험공단

* 임차인 현황

- 임차인: 김태련

- 보증금: 163,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2022-04-20

- 배당신고일자: 2024-04-26

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 권리사항

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025타경4010)이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특별매각조건

임차인 및 임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건은 매수인에게 임차인의 보증금반환 채무를 인수할 의무가 없음을 명확히 하고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 물건은 "대흥중학교" 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보

"포항우방타운"은 총 23개 동, 2,652세대로 구성된 대단지 아파트이며, 1990년 12월에 사용 승인을 받았습니다. 단지 내외로 주차 시설이 잘 갖추어져 있으며, 다양한 복리시설을 포함하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

성숙된 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변으로 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 식료품, 생필품 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

주변으로 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태

본 건은 이해관계인의 폐문, 부재 등의 사유로 내부 상황을 직접 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 건물 구조 변경, 내부 하자, 마감 상태 등은 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지이용 규제

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 소로2류 및 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 온천공보호구역 등에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* "HUG 인수조건 변경" 관련

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 특별매각조건을 통해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 해석됩니다. 다만, HUG의 채권 확보 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 절차나 변동 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동의 "1차우방타운"에 소재한 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 임차인 김태련 씨가 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없다는 점입니다. 이는 권리분석상 매우 유리한 조건으로, 낙찰자의 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인이 됩니다. 감정가(134,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.98㎡ 기준 88,000,000원)와의 차이가 상당하여, 감정가보다는 실거래가 및 향후 시장 전망을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 다만, 건물 내부 상태에 대한 직접 확인이 어려운 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 대항력 없음: 낙찰 시 임차인의 보증금 163,000,000원을 인수할 의무가 없어, 실질 인수 금액을 최소화할 수 있습니다.

* 시장 대비 낮은 실거래가: 동일 면적의 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 아파트 단지 내 위치하며, 학교 및 편의시설 인접으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(84.98㎡)의 아파트가 2026년 6월 4일 88,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 134,000,000원에 비해 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

시장 상황, 물건의 실제 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여, 실거래가 수준을 기준으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.