나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31630 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 604 대구테크노폴리스남해오네뜨2차 상가동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 ""대구테크노폴리스 남해오네뜨2차"" 상가동 1층
104호(기호 가) 및 화원읍 천내리 소재 ""화원이진캐스빌"" 110동 2층 213호(기호 나) 단위호
수로서, 본건 모두 부근 일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 공히 일반차량출입 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중 1층 104호 단위호수로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 강화유리도어임.

나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 213호 단위호수로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 강화유리도어임.

이용상태

본건 모두 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건 모두 공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등 되어 있으며, 기호 (나)는 승강기설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 (가) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용
중임.

기호 (나) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

기호 (가) : 본건 아파트 주변으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호 (나) : 본건 아파트단지 남동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 8미터, 동측으로
폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (가)
제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인
), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지
정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-09-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에
관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>이고,

기호 (나)
일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역
, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
철도(2025-04-30)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2016-11-24)<도로법> 중점경관관리
구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구서부지원 2025타경31630 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 달성군 유가읍 봉리 604 대구테크노폴리스남해오네뜨2차 상가동 1층104호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

305,000,000원

1.5. 토지면적

39. 74㎡ (약 12.02평)

토지지분: 39.7434㎡ (약 12.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건물면적

30. 42㎡ (약 9.20평)

건물지분: 30.42㎡ (약 9.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOOO

1.10. 건축물 정보

* 건물명: 대구테크노폴리스남해오네뜨2차 상가동

* 총 층수: 지상 2층 (표제부 JSON 기준)

* 해당 층수: 1층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 화강석 붙임 마감 등

* 내벽: 페인팅 마감 등

* 바닥: 아스타일 마감 등

* 창호: 강화유리도어

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "대구테크노폴리스 남해오네뜨2차" 상가동 1층 104호임. 본건 주변 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역임.

2.2. 교통상황

일반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 수단 이용 등 전반적인 교통 환경은 무난한 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건이 속한 아파트 단지는 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 규제 사항을 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 우동철

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-20

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 우동철은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 배당을 통해 보증금 회수가 이루어지지 않을 경우 명도 관련 협의가 필요할 수 있음.

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (대구은행, 2016-05-26 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음')

3.4. 등기부채권 총액

440,223,245원

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 현재 근린생활시설로 이용 중임.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 대구테크노폴리스 남해오네뜨2차 단지는 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있음. 복합적인 주거 및 상업지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

4.3. 혐오시설 조사

검색 결과, 대구 달성군 유가읍 일대에 제지 공장으로 인한 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있다는 보도가 있음. 해당 제지 공장은 소각재 매연 및 악취를 발생시키는 것으로 알려져 있으며, 관계 당국 간 책임 공방이 이어지고 있는 상황임. 본건 소재지와 해당 제지 공장 간의 거리 및 정확한 영향 범위는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 주거 및 상업 지역과의 인접성을 고려할 때 잠재적인 환경적 리스크로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 아파트 단지와 상업 지역이 밀집해 있어 편의시설 접근성이 양호한 편임.

5.2. 주변 교육시설

토지이용계획상 본건 지역은 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 일부 존재함. 이는 배후 단지의 주거 수요와 연계될 수 있는 요소임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인 우동철은 대항력이 없으나, 보증금 5,000,000원에 대한 배당 여부 및 순서를 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 일반산업단지, 연구개발특구 등 다양한 용도지역에 속해 있어 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동성이 있을 수 있음. 또한, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재함.

6.3. 환경적 요인

주변 제지 공장 관련 악취 민원 발생 보도는 본건의 쾌적성 및 잠재적 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.4. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보에 따르면, 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 항목은 비어있음.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 유가읍의 대구테크노폴리스 내 상가로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 비교적 명도 부담이 적을 것으로 예상됨. 다만, 인근 제지 공장으로 인한 악취 민원 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 종합적으로 볼 때, 지역 개발 잠재력과 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 대구테크노폴리스 개발 지구 내 상가로서, 지역 성장 잠재력 보유.

* 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 근린생활시설 수요 기대.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 재산권 행사에 용이.

* 임차인 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 305,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 것이 일반적이나, 본건의 경우 시장 상황, 경쟁률, 임대 수익률, 잠재적 환경 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

* 예시: 감정가 305,000,000원의 80%인 약 244,000,000원에서 90%인 약 274,500,000원 범위 내에서, 실제 시장 조사 및 현장 확인을 통해 적정 가격을 판단하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.