나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4003 [1] 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 119동 16층 1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 환호동 소재 ""환여동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하는
'환호해맞이그린빌 제119동 제16층 제1604호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린
생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보
아 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 25층 건물 중 제16층 제1604호 단위세대로서,
- 사용승인일: 2005.12.22
- 외벽: 몰탈위 페이팅, 석재 붙임 등
- 내벽: 벽지 및 타일 마감 등
- 바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등
- 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남측 하향 경사지에 조성된 8필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 30미터의 왕복 7차선 포장도로 및 동측으로 폭 약 20미터의 5차선
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(용적률 297.20%이하,건폐율 19.95%이하,
층수 25층이하, 허용용도-공), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로1류
(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호(2),(3),(4),(5),(6),(8):
도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 297.20%이하,건폐율 19.95%이하,층수 25층이하, 허용용
도-공), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호(7):
도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 297.20%이하,건폐율 19.95%이하,층수 25층이하, 허용용
도-공), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형
물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및
참여시 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4003 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 119동 16층 1604호

용도: 아파트

감정가: 196,000,000원

면적:

토지면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

건물면적 (전용면적): 76.74㎡ (약 23.21평)

(분양면적은 제공된 정보만으로는 정확히 특정하기 어렵습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2005년 12월 22일

건축물 정보:

총괄표제부 기준, 환호해맞이그린빌은 총 2023세대로 구성된 공동주택(아파트) 단지입니다.

119동은 철근콘크리트구조 경사지붕의 25층 건물이며, 본건은 해당 동의 16층에 위치합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상북도 포항시 북구 환호동에 위치하며, '환여동 행정복지센터' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 임야 등이 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남측으로 폭 약 30미터 왕복 7차선 도로, 동측으로 폭 약 20미터 5차선 도로에 접해 있습니다.

주변혐오시설:

본 제공 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 단지 인근의 임야 등은 개발 가능성 또는 소음 발생 가능성 등을 염두에 두고 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 포항세무서장의 압류(2023년 11월 29일)입니다.

인수되는 권리:

없음. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

임차인: 김성

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 08일

확정일자: 2021년 12월 23일

배당신고일자: 2024년 05월 01일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기가 존재하나, 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건:

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트 단지 내에 위치하며, 주변의 근린생활시설 및 행정복지센터 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내 또는 인근으로 상업 시설이 분포할 것으로 예상되며, 대중교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 환호해맞이그린빌

관리사무소 연락처: 054-255-4401

준공연도: 2005년 12월 22일 (사용승인)

단지 규모: 총 2023세대, 20개동 (실제 동수는 건축물대장 등 상세 확인 필요)

주차: 총 2102대 (지하 1575대, 지상 498대)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 27대) 등이 있습니다.

주변 환경: 상대보호구역 언급으로 보아 학교 등 교육 시설과의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

특이사항 및 특수물건 정보에 'HUG 인수조건 변경' 문구가 언급되어 있어, 해당 변경 내용 및 잠재적 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

특별매각조건 관련 확인:

매수인은 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이에 대한 정확한 의미와 이행 여부를 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

내부 상황 미확인:

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황을 확인할 수 없어, 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인 시 상세 점검이 필요하며, 평가와 차이가 있을 수 있습니다.

건물 노후화:

2005년 준공된 건물로, 약 20년 경과에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 환호동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 '특별매각조건' 관련 사항에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 내부 상태 미확인 부분은 반드시 현장 방문을 통해 상세히 파악해야 합니다.

전반적으로 입지 및 권리관계는 긍정적이나, 특이사항에 대한 사전 검토가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

권리관계의 안전성:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리상의 문제는 발생하지 않습니다.

입지적 장점:

포항시 북구 환호동 지역의 아파트 단지로, 기본적인 생활 인프라와 도로망 접근성을 갖추고 있습니다.

시세 대비 취득 가능성:

최근 실거래가를 분석했을 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득할 수 있는 기회가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면,

* 109.95㎡ (약 33평) 면적의 경우, 2026년 6월 실거래가는 220,000,000원 ~ 225,000,000원 수준입니다. (층별 상이)

* 84.76㎡ (약 25.6평) 면적의 경우, 2026년 6월 실거래가는 180,000,000원 (22층) 수준입니다.

본건은 76.74㎡ (약 23.21평) 면적으로, 제공된 실거래가 중 가장 작은 면적(84.76㎡)보다 작습니다.

이를 바탕으로 시세가격을 역산해보면, 84.76㎡ 면적이 180,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 면적의 적정 시세는 약 163,000,000원 내외로 추정됩니다.

(계산: (76.74㎡ / 84.76㎡) * 180,000,000원 ≈ 163,000,000원)

감정가 및 보수적 접근:

본건의 감정가는 196,000,000원으로, 최근 시세 추정가보다 높게 책정되어 있습니다.

또한, HUG 인수조건 변경, 내부 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가 제안:

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이하로, 시세에 부합하는 수준으로 제안합니다.

최소 입찰가: 150,000,000원

적정 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

최고 입찰가: 175,000,000원 (신중한 검토 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.