나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3998 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 101동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""장량초등학교"" 북측 인근에 소재하는 '두산위브더제니스' 104동 19층 1901호 단위세대로서 주위일대는 아파트단지 및 주택, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량출입 가능하며 인근 대중교통수단과의 접근성 등 제반 교통수단은
무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 중 11층 1101호로서
외 벽: 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 목재인테리어 등 마감
바 닥: 바닥재 및 타일 등 마감
창 호: 시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난
방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 소방도로 개설되어 있으며 서측으로 공원부지를 사이에 두고 6차선 포장도로, 남동측 6차선포장도로, 북동측 3차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(건폐율20%이하, 용적률300%이하, 높이:최고층48층이하외 기타해당과문의), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40M~50M)(접함), 소로3류(폭 8M미만)(접함), 중로1류(폭 20M~25M)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
외부 및 인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

물건 비고

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3998 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 101동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

건물면적: 84.99㎡ (약 25.69평)

토지면적: 37.96㎡ (약 11.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장량초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통수단과의 접근성이 무난한 편입니다. 단지 내 소방도로가 개설되어 있으며, 서측 6차선, 남동측 6차선, 북동측 3차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 광로, 소로, 중로 등 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 속합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이성훈

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-06-30

* 배당신고일자: 2024-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을6)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 조윤상

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 2024-12-02

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되나, 대항력 보유 여부에 따라 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보 및 '인수 보증금 합계' 기준)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑7, 2025-08-05 접수, 357,057,507원)

* 기타 권리사항: 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(이성훈) 말소, 강제경매(HUG) 말소 확인됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 해당 물건은 포항시 북구 장성동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 장량초등학교가 인근에 있습니다. 주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 32층 건물 중 11층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지, 타일, 목재 인테리어 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었으며, 시스템 창호가 설치되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 해당 아파트 단지(두산위브더제니스)는 9개동, 총 1713세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2010년 12월 7일입니다. 총 주차대수는 2344대로, 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지하 전기차 충전기 31대 보유)

* 주변 편의시설: 초등학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: '조윤상' 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, '이성훈' 임차인의 대항력 없음에 대한 구체적인 사실관계 확인 및 '대항력있는임차인' 언급에 대한 해석이 중요합니다. (다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되어 인수 부담은 없는 것으로 추정됩니다.)

* 권리관계 복잡성: 경매 진행 과정에서 여러 권리가 혼재되어 있어, 말소기준권리 확인 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 대한 철저한 이해가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 장성동의 대단지 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 308,000,000원이며, 최근 유사 면적대의 실거래가는 259,000,000원에서 297,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 11층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 권리 분석 시 '조윤상' 임차인의 대항력 존재 여부가 명도에 영향을 줄 수 있으나, 현재까지의 정보로는 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 특별 매각 조건 상 채권자의 포기 조항이 명시되어 있어, 임차인 관련 잔여 보증금 리스크는 제한적일 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 포항시 북구의 중심 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 대단지 아파트로 관리 및 유지 보수가 용이하며, 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 84.99㎡의 선호도 높은 전용면적을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(84.96㎡ 기준)는 4층 25,900만원, 34층 29,700만원입니다. 현재 물건은 11층에 위치하며, 감정가는 308,000,000원입니다. 현재 시장가와 감정가, 그리고 임차인 이슈 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 295,000,000원 ~ 305,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 경매 진행 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.