나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3988 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용산리 313-5 삼주용산타운 101동 1층 108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용산리 소재 ""용산교"" 교량 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트 단지까지 차량 출입 가능하고, 본 아파트 단지 북측으로 인접하여 오천읍 소재지 ~ 오어사간 도로(정몽주로) 통과하고 시내버스 승강장이 소재하며, 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 108호 단위세대로서,
외벽 : 시멘몰탈 위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥 : 실내바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
참고 : 복도식 아파트임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 일단지로 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고, 동측으로 폭 약 10미터 포장도로(제방도로)와 접하고, 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고, 남측으로 폭 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)(4)(6): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종_사육제한지역), 하천구역(2013-01-15).
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종_사육제한지역).

공부와의 차이

본건 토지 중 (3)용산리 347-4번지는 1996.03.07.일에 (2)용산리 347-1번지로 합병되어 말소되었고, (5)용산리 351-2번지는 1996.03.07.일에 (4)용산리 351-1번지로 합병되어 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 없음.

물건 비고

①채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. ②대지권의 목적인 토지의 표시 중 "용산리 347-4"는 용산리 347-1로 합병되어 말소되었고, "용산리 351-2"는 용산리 351-1로 합병되어 말소되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3988 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 용산리 313-5 삼주용산타운 101동 1층 108호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.84㎡ (약 6.60평)

건물면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

전용면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

분양면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

1.4. 감정가

감정가: 45,000,000원 (4천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용산리 소재 "용산교" 교량 남서측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 단독주택, 농경지, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 아파트 단지까지 차량 출입이 가능합니다.

본 아파트 단지 북측으로 인접하여 오천읍 소재지 ~ 오어사간 도로(정몽주로)가 통과하며 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 이전: 김종일, 박옥분

주택임차권: 한국토지주택공사 (금40,000,000원, 전입 2020.02.11, 확정 2019.12.18)

강제경매 개시 결정 (말소기준권리): 서울보증보험 (금 41,320,547원, 접수 2025.08.04)

3.2. 임차인 현황

* 한국토지주택공사

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-11

확정일자: 2019-12-18

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: (매각 조건에 따라 임차권 등기 말소 조건)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(을5: 강제경매)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

주택임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

다만, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하고 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 시 임차인과의 협의 또는 말소 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

본 아파트는 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 삼주용산타운

주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 용산리 313-5

준공연도: 1995년 2월 28일

동수: 2개동

세대수: 281세대

총 주차대수: 68대

최고층: 15층

5.2. 편의시설 및 혐오시설

Google Maps 상에서 해당 물건지 주변을 확인한 결과, 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 물건지 설명에 "공장"이 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 환경 영향 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 말소 조건: 낙찰 후 잔금 납부 시 임차권 등기 말소 및 보증금 관련 채무 인수에 대한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.)

부동산 강제경매: 채권자의 경매 신청으로 진행되므로, 채무자의 추가적인 방해나 채무 변제 시 경매 취하 가능성 등을 고려해야 합니다.

건축물대장 상 용도 불일치 가능성: 전체 건물 중 일부 표제부 상 '창고시설'로 표기된 부분이 확인되었으나, 본건 호실은 아파트로 이용 중임을 감안할 때, 실제 사용에 큰 지장은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 전체 관리에 참고할 사항입니다.

대지권 합병 관련: 공부상 지번 합병 정보가 있으나, 대지권 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 삼주용산타운 아파트 101동 1층 108호입니다.

감정가는 4천 5백만원으로, 면적 대비 비교적 낮은 편입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

다만, 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 관련 채무 승계 포기 조건이 있어, 이 부분에 대한 후속 처리가 필요합니다.

인근 지역의 개발 가능성 및 시세 변화 추이를 고려할 때, 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 유사 면적대 아파트 시세 대비 감정가가 저렴하게 책정되었습니다.

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

신규 개발 가능성: 주변 지역의 개발 동향 및 향후 시세 상승 여력을 고려한 투자가 가능합니다.

실거주 및 소액 투자 적합: 비교적 적은 투자금으로 아파트 소유 및 실거주가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

최근 실거래가:

2026년 4월: 4,500만원 (6층)

2026년 5월: 4,550만원 (8층)

2026년 5월: 4,000만원 (2층)

최근 실거래가 평균: 약 43,500,000원

본건은 1층으로, 최근 거래된 2층 매물(4,000만원)과 감정가(4,500만원) 및 고층 매물(4,550만원)을 고려할 때, 시세는 4,000만원에서 4,600만원 범위로 판단됩니다.

경매 특성 및 임차권 말소 관련 조건 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 43,000,000원 ~ 46,000,000원

추천 입찰가: 44,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.