나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4007 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 145-29 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 "청하삼거리" 북측 약 600m 지점 포항 ~ 울진간 국도변에 위치하는 토지로서, 주위는 국도변 야산지대로서 임야와 농경지 및 쥬유소, 휴게소 등이 산재하는 지역이며, 서측으로 군사시설이 소재함.

교통상황

남동측으로 국도(7호선)와 접하며, 제반 차량 출입 용이한 편이며 대중교통사정은 편리한 편임.

형태 및 이용상태

기호1) : 부정형으로 표고가 낮은 조림에 가까운 자연림으로 능선부를 기준으로 남서향 및 북향의 완경사이며, 남동측 인접 국도 보다는 고지임. 기호2) : 대략 사다리꼴의 토지로 남동측 국도보다는 높게 평탄하게 조성된 토지(근린생활시설 예정부지)의 일부임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약20미터의 포장도로와 접하나, 기호 1)은 남서측 일부로 차량 접근이 가능하나 본건과 접하는 도로 부지는 경사지로서 차량 출입이 곤란함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2) : 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(부산지방국토관리청 고시 제2008-402호)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 지상의 임목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함

공부와의 차이

기호 2) 토지는 공부상 지목은 임야이나 실제 인접지와 일단으로 조성된 근린생활시설부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 확인하지 못함 2) 기 타 : 기호 2) 토지는 인접 의뢰외 토지(145-1 등)와 일단으로 조성된 토지(근린생활시설부지) 중 일부이나, 건축허가 대상 토지(145-1)에 해당하지 아니함을 고려하여 평가하였음을 참고하시기 바랍니다. 본건 기호1) 지상에는 분묘가 소재하였던 것으로 확인 되나, 현장조사 시 분묘의 소재여부에 대한 확인이 곤란하여 분묘 소재의 경우 토지이용에 제한이 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일부 접도구역 저촉. 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

포항지원 2025타경4007 (1)

소재지

경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 145-29

용도

임야

토지면적

12318. 00㎡ (약 3726.19평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

감정가

751,398,000원

경매구분

부동산임의경매

경매물건

토지매각

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 미남리 "청하삼거리" 북측 약 600m 지점에 위치하며, 포항~울진 간 국도변에 자리하고 있습니다. 주위는 국도변 야산지대로 임야, 농경지, 주유소, 휴게소 등이 산재하는 지역이며, 서측으로는 군사시설이 소재하고 있습니다. 남동측으로는 7호선 국도와 접하여 차량으로의 접근성이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 영포새마을금고입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 영포새마을금고의 근저당권입니다. 이보다 선순위에 있는 권리(2022년 9월 23일자 공유자전원지분전부이전, 2023년 7월 31일자 근저당권, 지상권)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 또한, 경매를 신청한 2025년 8월 7일자 영포새마을금고의 근저당권 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 권리사항은 없습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 국도변에 위치하고 있어 차량 통행량은 있으나, 주위 환경은 임야 및 농경지가 많아 전형적인 농촌 및 야산 지역의 특성을 보입니다. 인근에 주유소, 휴게소 등이 산재해 있으며, 계획관리지역으로 근린생활시설 예정 부지로 언급된 부분이 있어 잠재적인 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 현재로서는 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권보다는 국도변 지원 시설 위주의 상권으로 파악됩니다. 청하면 소재지 인근으로는 청하시장 등 전통 시장이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

본건은 포항시 북구 청하면 미남리에 위치하며, 청하면 자체는 월포만 연안의 자연경관을 갖춘 지역입니다. 청하면 행정복지센터, 금융기관, 교육 기관(청하초, 월포초, 청하중학교) 등 기본적인 생활 편의시설은 소재지에 갖추어져 있습니다. 드라마 '갯마을 차차차' 촬영지로 인해 관광객들에게 알려지면서 편의시설 확충 노력이 이루어지고 있습니다. 다만, 본건 소재지인 미남리는 국도변 야산지대에 해당하여, 도심 지역의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지(기호1) 지상에 분묘가 소재하였던 것으로 확인되나, 현장 조사 시 분묘의 존부 확인이 곤란하여 분묘 존재 시 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 분묘가 실제로 존재하는 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 주의가 필요합니다.

* 접도구역 저촉: 토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 지형 및 접근성: 기호 1) 토지는 능선부를 기준으로 완경사이며, 남동측 인접 국도보다는 고지대에 위치합니다. 본건과 접하는 도로 부지는 경사지로 차량 접근이 곤란할 수 있습니다.

* 산지 관련 규제: 준보전산지로서 산지관리법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역으로 묶여 있으나, 일부 토지는 건축 허가 대상 토지가 아님을 감안하여 평가되었으며, 토지이용계획 및 제한상태에 따라 개발이 제한될 수 있습니다.

* 환경 관련 민원: 청하면 지역에 의료폐기물 소각장 건설 관련 논란이 있으며, 이와 관련된 환경 및 지역 주민 갈등이 존재합니다. 이는 지역 전반의 개발 또는 투자 분위기에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 청하면 미남리의 임야로, 국도 7호선에 인접하여 교통 접근성은 양호한 편입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있을 수 있으나, 임야로서의 자연림 상태와 분묘기지권, 접도구역 저촉, 경사지 및 차량 접근 곤란 등 물리적 제약이 복합적으로 존재합니다. 특히 분묘기지권의 존재 여부와 성립 가능성은 본건의 활용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 지역 내 환경 관련 민원 및 갈등은 투자 심리에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 국도변 입지: 7번 국도와 인접하여 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있는 토지 이용 계획이 적용되어 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 12,318㎡의 넓은 면적으로, 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 751,398,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰 시 낙찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다. 다만, 위에서 언급된 분묘기지권, 접도구역 저촉, 산지 규제 등 다수의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~120% 수준에서 결정되지만, 본 건의 경우 리스크 요인을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 답사를 통한 면밀한 권리 분석 및 주변 시세 조사를 기반으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.