나이스옥션 법원경매 경주 2025타경496 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 694 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 "시래마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 산업단지 내 공장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접 근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 일부 임야화된 농경지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 영농여건 불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경496 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 694

용도: 답

감정가: 204,256,000원

토지면적: 1964.00㎡ (약 594.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 "시래마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 산업단지 내 공장, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건을 감안한 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 토지는 남서측 하향경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 일부는 임야화된 농경지 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경보존지역, 영농여건 불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 06월 04일 접수된 김정배 근저당권 (금10,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 지상권에 대한 개요는 있으나 구체적인 내용은 제시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원이며, 별도의 임차인 현황 자료는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑7: 2000-06-08, 이정자 소유권 이전

* 갑11: 2019-04-16, 석동환 소유권 이전

* 을10: 2019-06-04, 김정배 근저당권, 10,000,000원 (말소기준권리)

* 을11: 2019-09-04, 한국농어촌공사 근저당권, 120,790,000원

* 갑13: 2025-08-13, 한국농어촌공사 임의경매

3.5. 등기부채권 총액

130,790,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 외동읍은 다수의 산업단지가 집적된 지역으로, 관련 공장들이 밀집해 있습니다. 시래마을 인근의 경우 농경지와 임야가 혼재된 지역적 특성을 보이며, 산업단지와의 연계성을 가진 배후 지역으로 파악됩니다. 최근 경주시는 외동권역의 산업단지 인프라 확충 및 근로 환경 개선을 위해 복합 문화센터 조성 등 다양한 사업을 추진하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 의료시설: 본건으로부터 인근 지역에 경주동산병원, 경주센텀병원, 석계보건진료소 등이 소재하고 있습니다.

* 주변 교육시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 산업단지 및 마을 인근에 초등학교가 위치할 가능성이 있습니다.

* 주변 편의시설: 경주 외동읍 지역은 산업단지 배후지로서 근로자를 위한 편의시설 확충이 이루어지고 있습니다. 다만, 본건이 위치한 석계리 인근의 구체적인 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 경주 시내 주요 관광지(불국사, 석굴암 등)와는 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보와 검색 결과상, 본건 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없습니다. 다만, 과거 경주시 외동읍 제내리 일대에 사업장폐기물 처리 시설(소각장) 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 검색되었습니다. 물건지와의 정확한 거리 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통해 접근해야 하므로 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생합니다.

* 영농여건 불리농지: 경작 조건이 불리한 농지로, 농업 생산성이 낮거나 추가적인 개발 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 남서측 하향 경사지대의 부정형 토지이며, 일부 임야화된 농경지로 경작 외의 활용 시 추가적인 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 외동읍 산업단지 인근에 위치한 농지(답)로, 토지 매각 대상입니다. 감정가는 204,256,000원이며, 토지 면적은 1964.00㎡ (약 594.12평)입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 제출이라는 필수 절차를 이행해야 합니다. 맹지이며 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하여 투자에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 산업단지 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 농지로서의 개발 가능성은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 주변 산업단지와의 연계 가능성 또는 향후 개발 잠재력(단, zoning 변경 가능성은 낮음)을 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 경쟁률 낮은 예상: 맹지, 농지 취득 제한, 토지이용 제한 등 여러 리스크 요인으로 인해 경매 시 높은 경쟁률을 보이지 않을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하는 규칙을 적용합니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 현황, 잠재적 리스크, 유사 물건의 거래 사례, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 건은 맹지 및 농지 취득 관련 제약, 개발 제한 사항 등으로 인해 일반 토지 대비 낮은 가치가 평가될 수 있습니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 정확한 접근성, 토지 상태, 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악하고, 농지 취득 자격 확보 여부를 반드시 확인한 후, 감정가 및 권리 분석을 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.