나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8830 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1040-1 만촌역해링턴플레이스 101동 27층2705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 <만촌네거리> 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상28층 중 27층 2705호로서, 외벽 : 화강석 및 시멘트 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 강마루 및 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 및 도시가스 보일 러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 오피스텔 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "장경환"임. 나. 임대관계 미상임. 다. 기타 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 잠금잠치 등으로 주민탐문 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 대구지방법원 2025타경8830 (1) 사건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8830 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1040-1 만촌역해링턴플레이스 101동 27층 2705호

용도: 오피스텔

건축년도: 2023년

감정가: 528,000,000원

토지면적: 13.62㎡ (약 4.12평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '만촌네거리' 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 주변 시설: 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 10일 접수된 경산축산업협동조합의 근저당 (을1, 480,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본건은 매각으로 인해 위에 언급된 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-15

* 확정일자: 2025-02-28

* 배당신고일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 을2 주택임차권은 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 500,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 만촌동은 대구 수성구의 주요 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다. 만촌네거리 인근에 위치하여 교통의 요지이며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 오피스텔은 주거 기능과 업무 기능을 겸할 수 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 지상 28층, 지하 6층 건물 중 27층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 화강석 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 부정형으로서 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정평가 시점의 특이사항: 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해, 주민 탐문 등을 통해 표준적인 내부 구조, 사용 자재 및 통상적인 이용 상황을 상정하여 감정평가되었습니다. 이는 실제 현황과 약간의 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획: 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있으나, 27층 건물임을 고려할 때 이미 허가된 범위 내일 것으로 추정됩니다.

* 등기사항 외 특이사항: 제공된 정보 내에서 특별한 권리 외의 인수해야 할 사항이나 중대한 하자는 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2023년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 대구 수성구 만촌동의 역세권(만촌역 인근으로 추정)에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 감정가(5.28억) 대비 최근 실거래가(84.754㎡ 기준 4억, 75.7043㎡ 기준 3.55억)가 낮게 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다. 신축 건물의 가치와 시세 변동성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 우수한 입지: 대구 수성구 만촌동의 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자 부담이 없습니다.

* 시세 차익 또는 임대 수익 기대: 낙찰 후 시세 상승에 따른 차익 실현이나 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사 면적인 84.754㎡가 2024년 11월 4억원에 거래되었으며, 75.7043㎡는 2025년 2월 3.55억원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 469만원~472만원/㎡ 수준입니다.

본건의 면적 84.88㎡에 이 단가를 적용하면 약 3.98억원 ~ 4.01억원 수준이 됩니다.

감정가는 5.28억원으로, 최근 실거래가와 약 1억원 이상의 격차가 발생합니다.

또한, 감정평가 시점에 현장 확인에 제한이 있었던 점을 고려하면, 실제 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준을 반영한 400,000,000원 ~ 420,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 1차 입찰 시 감정가의 80%인 약 4.22억원 수준에서 고려해볼 수 있으나, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.