나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8904 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1138-14 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 대구중앙중학교 남측에 위치하며 부근은 학교
아파트단지, 단독 및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제차량출입 가능하며 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 3층 302호 로서
-외벽: 몰탈위 페인트 및 전면은 치장석 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시이중창호임.

이용상태

다세대주택(수성하이츠빌 302호)임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며다세대주택부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭약 3-4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(수성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8904 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1138-14, 3층 302호

용도: 다세대주택 (수성빌라 302호)

토지면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층

사용승인일: 2003년 03월 21일

1.3. 감정가 및 법원 정보

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 수성구 수성동4가에 위치하며, 대구중앙중학교 남측에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 그리고 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 인접 도로로는 동측으로 폭 약 3-4미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역(12층 이하), 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구중앙고등학교, 수성유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2025년 08월 06일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

3.2. 주요 권리 관계

* 소유권 이전: 이장기(갑2, 2003-05-30), 권영희(갑3, 2013-04-23), 차복득(갑4, 2014-12-11)

* 주택임차권: 송종회(을7, 2024-06-10), 권리금액 155,000,000원. 비고: 인수. 전입일자 2024-05-08, 확정일자 2020-03-24.

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑7, 2025-08-06). 말소기준권리.

* 압류: 국민건강보험공단(갑8, 2025-10-10).

3.3. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-08

확정일자: 2020-03-24

배당신고일자: 2024-06-10

대항력: 있음

특이사항: 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에도 매수인에게 대항 가능한 임차권으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매수인은 송 임차인의 임차보증금 155,000,000원을 인수해야 합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물/단지 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건물의 면적(약 59-60㎡)과 유사한 물건들의 거래 금액은 2025년 10월 165,000,000원, 2026년 01월 150,000,000원으로 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가 220,000,000원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 시세 추이 및 동향

주변 시세는 약 150,000,000원에서 165,000,000원 선으로 형성되어 있으며, 이는 본 건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 임차인의 인수 보증금 155,000,000원을 고려할 때, 실제 낙찰가와 총 투자 비용은 시세보다 낮게 형성되어야 투자 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건은 대구중앙중학교 인근에 위치하며, 주변 학교, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장석 마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되어 있으며, 샤시 이중창호가 설치되어 있습니다. 난방은 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 정보 분석에 따르면, 본 건 주변에 특별히 혐오시설이 언급되거나 파악되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송 씨가 존재하며, 그의 보증금 155,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 비록 보증금액은 명확하나, 전입일자(2024-05-08)와 확정일자(2020-03-24) 사이에 시점 차이가 있고, 인수되는 권리이므로 명도 과정 및 최종 투자 비용 산정에 신중해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축 연도가 1994년(사용승인 2003년)으로 노후화 가능성이 있습니다.

* 인접 도로 폭이 3-4미터로 다소 협소합니다.

* 토지이용계획상 학교 보호구역 등에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 준수한 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 조건은 투자의 수익성을 결정짓는 매우 중요한 요소입니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 매우 신중하고 면밀한 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 다세대주택으로 소규모 투자가 가능합니다.

8.2. 유의 사항

* 155,000,000원의 임차인 보증금 인수 의무가 있습니다.

* 명도 절차에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

* 주변 시세와 감정가 간의 괴리를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축 연도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 '낙찰가 + 155,000,000원'이 됩니다. 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 시세가 150,000,000원 ~ 165,000,000원임을 감안할 때, 총 투자 비용이 이 범위를 넘지 않도록 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이러한 점을 고려할 때, 이론적으로는 낙찰가가 5,000,000원 ~ 10,000,000원 수준으로 결정될 경우 총 투자 비용이 시세와 비슷하게 맞춰질 수 있습니다. 하지만 실제 경매에서는 경쟁이 있을 수 있으므로, 물건의 상태, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 할인율과 시장 상황을 반영하여 예상 입찰가를 60,000,000원 정도로 제시할 수 있습니다. 이 경우 총 투자 비용은 약 215,000,000원이 되며, 이는 현재 주변 시세보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 수준입니다.

최종 예상 입찰가: 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.