나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8807 [1] 대구광역시 동구 효목동 183-5 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 ""대구일마이스터고등학교"" 남측 근거리에 위치하며, 부
근일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제3층 제303호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

연립주택입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 연립주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비
구역(2025-05-30)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8807 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 효목동 183-5 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 120,000,000원

1.3. 건물 정보

건물면적: 41.71㎡ (약 12.6평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제3층 제303호

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지면적: 40.45㎡ (약 12.2평)

토지지분: 40.455㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 효목동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 대구일마이스터고등학교가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 대구지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경8807)이며, 접수일자는 2025년 07월 31일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 22일

* 확정일자: 2022년 06월 30일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 07월 29일

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보를 바탕으로 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사의 양수인)는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며, 채권자가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 19일, 효목동 390번지, 1975년식 연립다세대, 64㎡(약 19.4평), 1층, 80,000,000원

* 2026년 04월 25일, 효목동 390번지, 1975년식 연립다세대, 61.12㎡(약 18.5평), 3층, 105,000,000원

* 2026년 04월 21일, 효목동 120-6번지, 1993년식 다세대, 58.14㎡(약 17.6평), 4층, 110,000,000원

4.2. 시세 분석

본 물건의 건물 면적은 41.71㎡(약 12.6평)이며, 감정가는 120,000,000원입니다. 인근 유사 물건의 최근 매매가는 80,000,000원에서 110,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 특히, 2026년 4월 25일에 거래된 61.12㎡(약 18.5평) 규모의 3층 연립주택이 105,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 현재 시세 대비 적정하거나 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 하지만, 경매 특성상 낙찰가율은 시세보다 낮게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 효목동 일대에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 인근에 와우휘트니스 등 체육시설이 있습니다.

* 섬기는주간보호센터 등 복지시설이 위치합니다.

5.2. 교육시설

* 대구효목초등학교가 인근에 위치합니다.

* 다양한 학원들이 동구 지역에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

신청 채권자가 임차인의 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 관련 서류 및 절차의 완결성을 재확인할 필요가 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 언급이 물건명세서에 포함되어 있어, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종적인 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

효목동 일부 지역에서는 개발 지연으로 인한 빈집 및 쓰레기 무단 투기, 이로 인한 안전 문제(화재, 범죄 우려)가 사회적 문제로 대두된 바 있습니다. 본 물건 자체의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 비행안전제5구역, 정비구역 등으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 건축 행위에 대한 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 효목동에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 권리관계의 복잡성과 일부 지역의 낙후된 환경이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 적정 낙찰가로 매입 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 효목동 일대의 개발 계획(정비구역 지정) 등 향후 지역 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가(120,000,000원)와 최근 시세(최고 110,000,000원)를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시세와 경매 물건의 특성을 고려하여, 95,000,000원에서 110,000,000원 사이의 범위에서 적정 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 유찰가 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.