나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1023 [1] 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 105동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 '동부경찰서' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파
트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등
의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 위치하고 있으며, 버스승강장, 지하철역 등이 인근에 소재하여 제반
교통사정 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 제16층 제1603호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 부대시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로, 남측으로 왕복 2~3차로, 동측으로 왕복 6~
7차로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(집산도로)(접합), 소로1류(폭
10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, <추가기재> 하천구역에 대하여는 건설과 문의
바람임.
2 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인
하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 중 2토지(신서동 1135-8)는 대지권이
부여되지 않은 토지이니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 중 2토지(신서동 1135-8)는 대지권이 부여되지 않은 토지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1023 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 105동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 408,000,000원

토지면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.19㎡ (약 39.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경산농업협동조합

집합건물 정보

* 건물명: 신서화성파크드림

* 사용승인일: 2010년 2월 1일

* 총 동수: 9동 (총괄표제부 기준)

* 총 세대수: 934세대 (총괄표제부 기준)

* 최고층: 29층

* 본건 층: 16층

* 전용면적: 130.19㎡ (약 39.38평)

* 공급면적: 제공된 JSON 데이터에서 해당 물건의 공급면적은 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 '동부경찰서' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

* 인근에 간선도로가 위치하고 있으며, 버스 승강장 및 지하철역(대구 지하철 1호선 각산역)이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 제16층 제1603호 단위세대입니다.

* 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감.

* 바닥: 내장바닥재, 타일 마감.

* 창호: 새시 이중창호.

토지 이용상태

* 자체 지반은 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 및 부대시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

* 단지 북측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로, 남측으로 왕복 2~3차로, 동측으로 왕복 6~7차로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

* 토지 1 (신서동 828번지): 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, <추가기재> 하천구역 (건설과 문의 필요).

* 토지 2 (신서동 1135-8): 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

채권자

* 본 건은 경산농업협동조합의 근저당 및 임의경매개시결정에 의한 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리

* 말소기준권리는 2016년 7월 29일 접수된 경산농업협동조합의 근저당권(채권액 345,000,000원)입니다.

* 이 외 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액

* 총 557,000,000원 (등기부채권 총액)

인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

임차인 현황

* 임차인: 전재희 (전 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이므로 대항력은 없으나, 권리관계 확인 시 참고해야 합니다.

1.3. 상권분석

근린생활시설 및 편의시설

* 본건이 위치한 신서화성파크드림 단지 내외부에는 다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활에 편리합니다.

* 인근에 동부경찰서가 위치하며, 대구 동구청, 이시아폴리스 상권과의 연계성도 높아 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 활동이 가능합니다.

주변 시설

* 대구 지하철 1호선 각산역이 인근에 소재합니다.

* 차량으로 이동 가능한 거리에 대구EXCO, 신세계백화점(동대구역) 등이 있어 편의성이 높습니다.

혐오시설 검색

* 본건 아파트 단지 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주거 환경

* 단지 내 조경 및 산책로, 놀이터 등 녹지 공간이 마련되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 아파트 단지 내 총 주차 가능 대수는 1414대 (총괄표제부 기준)로 파악됩니다. (개별 동의 주차대수 정보는 상이할 수 있습니다.)

* 전기차 충전 시설 (지하 20대)이 설치되어 있습니다.

주변 교육시설

* 부근에 학교가 형성되어 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 대지권 관련 문제

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 명시된 바와 같이, 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 중 2토지(신서동 1135-8)는 대지권이 부여되지 않은 토지입니다.

* 이는 해당 토지의 소유권 또는 이용 권한과 관련된 복잡한 법적 문제로 이어질 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

내부 상태 미확인

* 감정평가서상 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 구조 및 수리 상태를 확인할 수 없었습니다.

* 실제 내부 상태는 외부에서 보이는 것과 다를 수 있으며, 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신서동에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 생활 편의시설 접근성과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 유사 면적 물건이 3억 7천 5백만 원에 거래된 점은 긍정적입니다. 하지만, 대지권 미부여 토지라는 매우 중대한 법적 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 이 문제는 단순한 감가 요인을 넘어 소유권 자체에 영향을 미칠 수 있는 사안이므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후 입찰 여부를 결정해야 합니다. 내부 상태 미확인 또한 잠재적 수리 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인기 있는 신축급 아파트 단지: 2010년 준공으로 비교적 연식이 짧고, 대단지(934세대)로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 양호한 입지 및 교통: 동구의 주요 도로와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 거래가 기준 시세: 유사 면적의 거래 사례가 존재하여 시세 파악에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(130.19㎡)의 거래가: 375,000,000원 (2026년 6월, 21층)

* 감정가: 408,000,000원

* 본 건의 가장 큰 리스크 요인인 '대지권 미부여 토지' 문제를 감안할 때, 통상적인 아파트 경매에서 적용되는 감정가 대비 낙찰가율(예: 80~90%)을 그대로 적용하기는 어렵습니다.

* 해당 토지 문제로 인한 불확실성, 법적 분쟁 가능성, 향후 재산권 행사 제한 가능성 등을 고려하여, 실제 가치는 최신 거래가(375,000,000원)에서 상당 부분 할인되어야 합니다.

* 리스크를 반영한 보수적인 접근 시, 대지권 문제로 인한 불확실성을 보수적으로 할인한다고 가정하면, 예상 입찰가는 2억 7천만 원 ~ 3억 2천만 원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 법적 영향과 잠재적 해결 방안을 확인한 후, 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.