나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10952 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 성내리 209-27 소백타운 비동 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 성내리 소재 ""풍기119안전센터"" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 연립, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장, 풍기역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상4층건(사용승인일:2003.05.22)
내 제2층 제201호 단위세대로서,
-외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-65호선)(접합), 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10952 (1)

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 성내리 209-27 소백타운 비동 201호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 64.25㎡ (약 19.44평)

건물면적: 79.52㎡ (약 24.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 풍OOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 영주시 풍기읍 성내리 소재 "풍기119안전센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본 건이 속한 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장과 풍기역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통임.

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트 슬라브지붕 단층 4층 건물 중 제2층 제201호 단위세대로서, 2003년 5월 22일에 사용승인되었음. 외벽은 인조석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있음.

토지 이용 및 형상: 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본 건은 북측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 변동: 소유권 보존 등기 후 이병균, 강성수, 김현숙 순으로 소유권이 이전되었음.

* 말소기준권리: 2016년 4월 4일 접수된 풍기인삼협동조합의 근저당권(금46,800,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않음.

* 후순위 권리: 근저당권, 가압류 2건, 임의경매 개시 결정 등기 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 351,916,043원.

임차인 현황:

* 임차인: 박효성 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 2월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 박효성(박 )은 전입일자를 기준으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 추가 확인 및 주의가 필요함. 인수 보증금은 0원으로 산정됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요' 항목은 있으나 내용이 비어 있어, 현재로서는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연립주택의 거래 사례는 2025년 9월 7천만원, 10월 6천8백만원, 10월 7천8백만원에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가 8천7백만원 대비 다소 낮은 수준의 시세로 파악됩니다.

단지 정보: 본 건물인 '소백타운'은 2003년 5월 22일 사용승인되었으며, B동은 총 4층 규모로, 8세대가 거주 가능하도록 설계되었습니다. B동의 연면적은 177.34㎡이며, 총 주차 대수는 9대입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 지도 및 정보 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 본 건은 인근에 시내버스승강장이 위치하며, 풍기역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설: "풍기119안전센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변에 연립, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 박효성(박 )은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 명시되지 않아 명도 시 예상치 못한 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건물 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 인근 유사 부동산의 표준적인 마감 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 해당하여, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

채무 규모: 등기부채권 총액이 3억 5천만원 이상으로 높아, 채권이 상당한 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영주시 풍기읍에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 형성된 지역에 소재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 풍기역 및 버스승강장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일반주거지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 및 실거래가 정보를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 후, 추가적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

주변 유사 연립주택 최근 매매가: 68,000,000원 ~ 78,000,000원.

본 건의 건물 면적(79.52㎡)과 유사한 면적대의 주변 연립주택 거래 사례들이 7천만원대에서 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재로 인한 명도 리스크와 건물 내부 상태 미확인 등을 감안해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 적정 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.