나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8828 [1] 경상북도 영천시 고경면 단포리 231-2 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 단포리 소재 '단포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성등 제반교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

공히 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기호(1,3)토지는 골프연습장이며 기호(2,4-8)토지는 공프연습장 부속토지입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,5) 서측으로 소로와 접합니다.
기호(2,4,5-8) 지적도상 맹지이나 동일소유자의 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(2) 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(3) 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4) 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(5) 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(6) 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(7) 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(저촉) , 학교(저촉), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(8) 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철골조 판넬지붕 2층건으로서,
외벽 : 판넬등
내벽 : 판넬, 벽지도배, 타일붙임등
바닥 : 타일붙임등
창호 : 하이새시창호입니다.

이용상태

가) 골프연습장으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
대상 구축물 포함 매각(영천시 고경면 단포리 231-2 외 소재 송정골프클럽내에 설치).
제시외 건물 인접지인 407-62위 지상에 걸쳐 있음.
목록 2,5,6,7,8,9.는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8828 (1)

소재지: 경상북도 영천시 고경면 단포리 231-2

물건종별: 운동시설 (골프연습장)

감정가: 2,487,448,000원

토지면적: 4,689.00㎡ (약 1,418.42평)

건물면적: 524.00㎡ (약 158.51평)

건물 제시외면적: 77.40㎡ (약 23.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (채권액 1,224,427,157원)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각, 대상 구축물 포함 매각. 제시외 건물 인접지에 걸쳐 있음. 일부 토지(목록 2,5,6,7,8,9)는 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 단포리 소재 '단포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

토지 기호(1,3,5)는 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지 기호(2,4,5-8)는 지적도상 맹지이나, 동일 소유자의 인접 필지를 경유하여 접근이 가능한 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

각 필지별로 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 중로3류, 소로2류 등의 지역 및 지구에 포함되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한 요소가 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 소유권은 김규태, 소장숙으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(1,320,000,000원)입니다.

이 외에도 다수의 근저당, 임의경매, 가압류가 설정되어 있으나, 상기 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,492,000,000원(근저당 합계)이며, 임의경매 채권액 및 가압류 채권액은 별도입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 토지 및 건물에 대한 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

인수 보증금이 없더라도, 보증금 및 차임 등이 미확인된 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

* 업종 특성

본 물건은 현재 '운동시설'로 이용되고 있으며, 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(골프연습장)'으로 기재되어 있습니다.

* 주변 상권 특징

대상 물건이 위치한 영천시 고경면 단포리 지역은 주로 주택 및 농경지가 분포하는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다. 골프연습장 운영에 필요한 지역적 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활정보

* 주변 주요시설

단포초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 확보되어 있습니다. 주변은 주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

* 맹지 관련

목록 2,5,6,7,8,9번 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (동일 소유자 인접 필지 경유 가능성은 긍정적이나, 영구적인 통행권 확보 여부 검토 필요)

* 제시외 건물 관련

제시외 건물 일부가 인접지(407-62번지) 지상에 걸쳐 있어, 경계 문제 또는 철거, 인도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 명도 시 임차인 존재 여부 및 협의 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용제한

각 필지별로 다양한 지역 및 지구 지정(가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등)으로 인해 향후 건축 또는 토지 이용 계획 수립 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 고경면의 농경지 및 주택 밀집 지역에 위치한 운동시설(골프연습장) 용도의 토지 및 건물입니다. 감정가는 약 24.8억 원으로, 규모 있는 물건으로 파악됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 나타나 명도 관련 위험은 낮아 보입니다. 그러나 일부 토지의 맹지 여부, 제시외 건물의 인접지 걸침 문제, 미확인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 답사를 통한 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 활용도 높은 운동시설(골프연습장) 용도

* 상당한 면적의 토지 보유 (약 1,418평)

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인한 투자 안정성 확보 (말소기준 권리 후순위)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 향후 활용 가능성, 명도 및 하자 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 본 자료에서 제공된 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 전문적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.